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家の任意売却とは?競売との違いやメリット・デメリットを解説

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家の任意売却とは?競売との違いやメリット・デメリットを解説

カテゴリ:不動産売却

家の任意売却とは?競売との違いやメリット・デメリット

マイホームの取得後に住宅ローンの支払いができなくなり、「家を手放したい」と考える方がいます。
しかし、一般的に残債がまだ残っている状態では売却できません。
もし住宅ローン返済中の家を手放す場合は、「任意売却」を検討してみましょう。
この記事では任意売却とはどのようなものなのかをテーマに、特徴や競売との違い、メリットやデメリットをお伝えします。

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家の任意売却とは?特徴や競売との違い

家の任意売却とは?特徴や競売との違い

まずは家の任意売却とはどのようなものなのか、特徴や競売との違いを見ていきましょう。
家を売却する場合、住宅ローンを完済後におこなうのが一般的です。
そのため抵当権が抹消された状態で売り出しを開始します。
住宅ローンがないので、売りたいときに売却活動をはじめられるのがメリットです。
しかし、住宅ローンを支払っている最中(抵当権がある状態)では、基本的に売却できません。
では「失業し、収入がなくなった場合はどうすればいいの?」と思いますよね。
毎月お給料がもらえなければ、住宅ローンの支払いだけでなく、生活費を捻出するのも難しくなってしまうでしょう。
任意売却とは、そのようなときにも利用できる売却方法です。
オーバーローン(売却利益が残債を下回った場合)にも用いられ、金融機関との折り合いが付けば売却が可能になります。
住宅ローンの返済中に、なんらかの原因で支払い不能になったとき、家を手放す方法のひとつとして理解しておきましょう。
さらに任意売却とは、離婚による財産分与時にも利用できるのが特徴です。
近年は住宅ローンを返済中に離婚するケースもめずらしくありません。
売りたい旨を事前に金融機関に相談すれば、売却できる可能性があります。

競売との違いとは

では競売との違いとは、どのような点が挙げられるのでしょうか?
そもそも住宅ローンを使って家を購入した場合、返済が数か月滞ると、所有者の意思に関係なく競売にかけられてしまいます。
滞納してしまうと、債務者は分割で支払う権利を失ってしまい、債権者から一括返済を求められるのが一般的です。
一括での返済が難しい場合は、債権者は担保となっている家を強制的に売却し、住宅ローンの未回収分に充当させます。
そのため、競売とは債務者の同意がなくても勝手に売却ができてしまうのが特徴です。
また所有者の意見や望みなどは聞き入れてもらえず、退去を求められることもあるので、任意売却にはない強制力があります。
経済的に厳しい状況で家の支払いを一括返済するのは難しいので、ローンの返済が厳しいと思ったら早めに任意売却を検討するのが得策です。
住宅ローンを支払えなくなって家を売ると聞くと、「なんとなく競売と似ているな」と思う方もいらっしゃるでしょう。
任意売却と混在しやすいですが、両者は別物なので注意なさってください。

家を任意売却するメリットや魅力とは?

家を任意売却するメリットや魅力とは?

次に家を任意売却するメリットとは、どのような点が挙げられるのかを見ていきましょう。

一般的な売却と同じように売れる

メリットとしてまず挙げられるのが、一般的な売却と同じように売れるという点です。
家を手放すとき、「周辺の住民や職場に、返済が厳しくて手放すということを知られたくない」という方もいらっしゃるかと思います。
売却と聞くとマイナスなイメージがどうしても付いてしまうことが多く、売ることを躊躇してしまいますよね。
任意売却なら一般的な売却と同じように手続きできるのがメリットです。

相場に近い価格で売れることもある

相場に近い価格で売れることがあるのも、メリットのひとつです。
競売は短い期間で買主を決める必要があるためリスクが高く、不動産会社が購入するケースが多くあります。
そのため相場より安い価格(7割程度)での売却となるのがデメリットです。
しかし任意売却は一般的な取引と変わらないので、たくさんの購入希望者を募れます。
相場に近い価格で売れる可能性が高いのは、とてもありがたいことです。

返済の途中でも手放せる

先述していますが、住宅ローンの返済中でも家を手放せるのがメリットです。
35年など、長い期間支払っていくものなので、そのあいだに失業や体調不良など、不測の事態が起こる可能性は否めません。
債権者との話し合いや合意が必要ですが、住宅ローンが残っていても売れるというのは、債務者にとって大きなメリットでしょう。

売却にかかる費用をカバーできる

家を売るためには、税金や仲介手数料、事務手数料といったさまざまな費用が発生します。
競売の場合もその費用を負担しなければなりません。
一般的な不動産取引でも費用は発生しますが、経済的に厳しい中で費用を負担するのは難しいですよね。
売った利益でカバーでき、費用負担を回避できるのがメリットです。

引っ越し代を出してもらえることも

債権者との交渉次第ですが、引っ越し代を出してもらえることもあります。
引き渡し後は速やかに新居へ引っ越ししなければなりませんが、「引っ越し代がない」というケースも少なくありません。
売却利益の中から引っ越し代が30万円出ることもあるので、無理なく移住することも可能になるでしょう。

家を任意売却するデメリットや注意点とは?

家を任意売却するデメリットや注意点とは?

最後に家を任意売却するデメリットや注意点とは、どのようなことが挙げられるのかを見ていきましょう。

ブラックリストに載ってしまう

デメリットとしてまず挙げられるのが、ブラックリストに載ってしまうという点です。
ブラックリストとは信用情報に傷が付いてしまうことで、一定の期間、新しいローンを組めなくなってしまいます。
そのためしばらくは車をローンで購入したり、新しいクレジットカードを作成したりできなくなるので注意しましょう。
ただし任意売却したことで載るのではなく、数か月返済を滞納したことが理由です。

合意に時間がかかる可能性がある

合意に時間がかかる可能性があるのも、デメリットのひとつです。
先述しましたが、抵当権が設定されている以上、債権者から許可が出ないと売却ができません。
そのため相談や話し合いを重ね、合意してもらうことが条件です。
しかし必ずしもスムーズに合意してくれるとは限らず、話し合いに時間がかかることもあります。
金融機関は利子で利益を得るので、契約書の内容通りに支払ってほしいと思っています。
そのため、任意売却は債権者側からしてみるとリスクと隣り合わせになるでしょう。
特別な理由がなかったり、債務者が提示した金額に納得できなかったりする場合は、合意を得るまでに時間がかかるかもしれません。

なかなか売れず競売にかけられてしまうことも

なかなか売れず、競売にかけられてしまう可能性があるのもデメリットのひとつです。
売りに出したからといって必ずしも買主が見つかるとは限りません。
売り出し中も支払いの督促がされているなら、競売になる可能性があるので注意が必要です。

専門知識のある業者を探さなくてはならない

スムーズに売却するためには、専門知識や豊富な経験が必要です。
そのため任意売却を得意とする業者を探さなくてはなりません。
任意売却はとにかく時間との勝負です。
スムーズかつ円滑に手続きを進めることが大切なので、知識や経験のない業者に依頼した場合、不成立で終わってしまう可能性があります。

まとめ

この記事では家の売却を検討している方に向け、任意売却とはどのようなものなのか、競売との違いやメリット、デメリットを詳しくお伝えしました。
メリットだけでなくデメリットも生じるので、両者を理解した上で、利用の可否を決断なさってください。

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