検査済証とは？その重要性と不動産売却時にない場合の売却方法もご紹介

不動産売却をしたいと考えているものの、売却に必要な書類がすべてそろっているのか不安に感じている方もいると思います。
不動産を購入してから長い年月が経ち、当時の書類がどこにあるかわからなくなっている方も少なくないでしょう。
そこで今回は、不動産売却時に必要な検査済証とはどのようなものか、その重要性や、検査済証がない場合の売却方法についてご紹介します。

不動産売却時に必要な「検査済証」とは

検査済証とは、建築物が建築基準関係の規定に違反していないことを証明する書類です。
建物を建築する場合、建築基準法の規定に適合していない建物は建てられません。
そのため、その建物が建築基準法上に沿った適切な建物なのかチェックを受けることが必要です。
建物の建築が完了したあとにおこなう検査を「完了検査」といい、その完了検査で問題がなければ「検査済証」が発行されます。
検査済証が発行されている建物は、違反のない、合法な建物だと認められたことになります。

建築確認とは

建築確認とは、工事着手前の設計段階で、建築基準法の規定に適合しているかどうかを確認する手続きです。
建物を建てるためには、まず設計が必要ですが、その段階で建築基準法に基づいた適法な設計をおこなう必要があります。
設計図面を役所または民間の指定確認検査機関に申請し、その設計図面が法令に適合しているかどうかを確認してもらう手続きが「建築確認申請」です。
建築確認申請をおこなうには、「建築確認申請書」を提出します。
なお、この場合の建築には新築だけでなく、増築、改築、移転も含まれるため、注意が必要です。

検査済証を取得するまでの流れ

建物を建築する場合の「検査済証」を取得するまでの流れは、まず建築計画を作成し、建物の設計をおこなうことから始まります。
建築計画が完了したら、その建物が建築基準法に違反していないか事前審査を受けます。
次に、建築確認申請をおこない、建築確認申請書を役所や民間の指定確認検査機関に提出し、設計図面に法令上問題がないか確認してもらいましょう。
建築確認が通過すると、「確認済証」が発行されます。
確認済証は「建築確認済証」や「建築確認通知書」とも呼ばれ、申請後約3週間で交付されることが一般的ですが、内容に不備がある場合は再申請が必要です。
確認済証が発行されなければ、工事を着工することはできませんので、注意が必要です。
確認済証が発行されたあとに着工が始まり、図面に基づいて建物が建設されます。
必要に応じて、建築途中で中間検査がおこなわれ、中間検査合格証が発行されることもあります。
工事が完了すると「完了検査」をおこない、問題がなければ「検査済証」が発行されて完了です。
建築主は、建物が完成したら4日以内に工事完了届を提出し、実際の建物が建築確認を通過した図面と一致しているかチェックを受ける必要があります。
検査済証の交付を受けてからでないと、その建物を使用することはできません。

不動産売却で検査済証が重要な理由

不動産売却をおこなうなら、なぜ検査済証が重要なのか、その理由を知っておくことも必要です。
ここからは、不動産売却において検査済証が重要な理由についてご紹介します。

住宅ローンの融資が受けられない

不動産売却において検査済証が重要な理由の一つは、住宅ローンの融資が受けられない可能性がある点です。
住宅を購入する方の大半は住宅ローンを利用しますが、金融機関は違法な建物に対して融資をおこないません。
もし、金融機関が違法な建物に融資をおこなった場合、違法建築物を延命させたとみなされ、コンプライアンス上の問題が生じるためです。
そのため、住宅ローンの融資を受けるには、違法建築物ではないことを証明するために検査済証の提出が必要となります。
検査済証を提出できず、住宅ローンの融資が受けられない場合、不動産売却自体が成立しない可能性があります。

違反の責任が買主に及ぶ可能性がある

違法建築物を購入すると、違反の責任が買主にも及ぶ可能性があります。
たとえ、違法建築物を建てたのが前の所有者であっても、違反の責任は新しい所有者にも及ぶため、トラブルに巻き込まれるリスクがあります。
買主が何も知らずに購入した場合でも、現在の所有者である買主が行政から指導や是正命令を受けることになるでしょう。
場合によっては、一部解体工事が必要となるなど、大きなトラブルに発展する可能性があります。

増築や用途変更ができない

不動産売却で検査済証が重要視される理由の一つは、将来の増築や用途変更ができない可能性がある点です。
中古物件を購入したあとに増築や用途変更を考えている方もいますが、もし建物の適法性が証明できない場合、建築確認申請が受け付けられない可能性があります。
そのため、検査済証がない建物は購入後に家を思いどおりに活用できないリスクがあり、結果的に購入希望者が現れない可能性があります。

不動産売却で検査済証がない場合の売却方法

不動産売却時に検査済証がない場合でも、売却できる方法を知っておくと安心です。

中古住宅では検査済証がない物件が多い

昔は検査済証に対する一般的な認識が浅く、完了検査を受ける物件は少ない状況でした。
国土交通省の資料によれば、平成10年の建物全般の受検率は38％で、それ以前は20％以下とされています。
そのため、築20年を超える中古住宅では、元々検査済証がないケースが多いのです。

12条5項報告で適法性を証明する方法

検査済証がない建物を売却するには、「12条5項報告」を役所に提出し、検査済証と同等の証明を得る方法があります。
これは、適法な建物であるものの、完了検査を受けていないため検査済証がない物件に対して行う対策です。
本来、建築基準法第12条第5項は、建物の適法性に疑いが生じた場合に、建築主に対して報告を求める権限の根拠となる法令でした。
しかし、1999年の改正建築基準法施行以降、検査済証のない建物の増築などを処理する方法として、この報告書が活用されるようになりました。

既存不適格建物とは

検査済証がない建物には「既存不適格建物」があります。
既存不適格建物とは、建築当時には適法だったものの、法令の改正により現行の規定に適さなくなった建物です。
違法建築物ではありませんが、増改築や再築をおこなう場合には現行の規定に適合させる必要があります。
既存不適格建物を売却する際も、検査済証がない物件と同様に、12条5項報告を役所に提出すれば適法性を証明することが可能です。

台帳記載事項証明書を取得する方法

建物の新築時に検査済証を取得したものの、書類を紛失してしまい提示できないケースがあります。
また、中古住宅の購入時に検査済証を取得済みと聞いていたにもかかわらず、実際には受け渡されなかったケースもあります。
新築時に検査済証を取得していたがその書類を紛失した場合、市役所などで「台帳記載事項証明書」を取得すれば、検査済証が交付された建物であることを証明することが可能です。

まとめ

検査済証とは、建築物が建築基準法の規定に違反していないと証明する書類です。
不動産売却時に検査済証が重要な理由として、検査済証がないと住宅ローンの融資を受けられない、買主が違反の責任を負う可能性がある、増築や用途変更が制限されるといった点が挙げられます。
検査済証がない不動産を売却するには、12条5項報告を役所に提出する、台帳記載事項証明書を取得する方法があります。