不動産の購入予算は年収で決まる？予算の計算方法やローン返済比率を解説

人生で大きな買い物となるマイホーム購入では、物件の検討以外にも、無理のない予算やローン返済も慎重に考えたい大切な項目です。
自分にあった予算の考え方や、住宅ローンの借り入れ金額を検討する指標となる返済比率を知っておくと、安心して購入を進められることにつながります。
本記事では、年収に基づく不動産購入の予算や計算の仕方と、住宅ローンの返済比率を解説します。

年収から知る！不動産購入予算の考え方

家族で暮らすマイホームを不動産購入する際、いくらくらいの物件の購入が適切かは押さえておきたいポイントです。
まずは、不動産購入で必要になる予算の目安について、年収に基づいて考える方法をご紹介します。

年収倍率は購入予算の目安

不動産購入にあたって、年収から、いくらくらいの価格の物件が検討候補として妥当かを知りたいと考えるケースが多いのではないでしょうか。
その場合に目安となるのが、年収倍率です。
年収倍率とは、不動産購入価格が、買主の年収の何倍にあたるかを示すものです。
計算式で表すと、「購入価格（所要資金）÷世帯年収」となります。
従来より、購入価格の5倍以内が、年収倍率の一般的な目安とされてきました。
近年の年収倍率の傾向から見ると、地域などによっても異なりますが、年収の5倍から7倍ほどが実態に即したひとつの目安といえそうです。
たとえば、世帯年収が400万円であれば2,000万円から2,800万円、世帯年収が500万円であれば2,500万円から3,500万円です。

頭金と借り入れ可能額から考える

年収倍率も必要な予算をつかむ目安になりますが、「頭金」と「借り入れ可能額」から予算を知ることもできます。
頭金と借り入れ可能額を合算した金額が、自分が購入できる物件価格と考えることができるからです。
頭金とは、住宅ローンを用いてマイホームを購入するときに、ローンの総額から一部を差し引いて、先払いにしてもらうお金のことです。
金額が多ければ、それに応じて返済額も減ることとなり、毎月の支払いを抑えることができます。
ただし、月々の返済を減らすために、頭金に貯金の大半を使ってしまうと、その後に急な出費が出たときに対応ができなくなる可能性もあるでしょう。
頭金の検討は手持ちの現金や貯金から、生活予備費などを差し引いて決めることが大切です。
また、ローンの借り入れ可能額は、銀行から融資を受けることができる金額です。
住宅ローンで融資できる金額は、審査の際に、年収に占める返済額の割合である返済負担率も、考慮される要素となります。
金融機関によっても異なりますが、返済負担率は25％超えになると、返済が困難になるリスクが高いとされています。
返済のためのお金は、年収の20％から25％の範囲におさめておくと良いでしょう。

頭金や年収に基づく！不動産購入予算の計算方法

不動産購入をするための予算の計算は、自分でおこなうことも可能です。
予算の計算ができると、購入する物件も検討しやすく、無理のない購入や返済につながります。

頭金の計算方法

不動産購入できる物件の金額は、頭金と借り入れ可能額を合計することでも把握できますが、頭金も無理のない予算を知るための計算が可能です。
頭金を検討する際の計算式は、「①手持ちの現金や貯金－（②不動産購入の諸費用＋③生活予備費＋④先々のための貯蓄）」で求めることができます。
①の手持ちの現金や貯金は、自己資金となりますが、毎月の返済を軽減するために全額をそのまま頭金にすることは避けましょう。
手持ちの現金や貯金の総額から、計算式の②～③を差し引いた額が頭金に適した金額です。
②の不動産購入の諸費用とは、マイホームを買うための必要な税金や手数料です。
③の生活予備費は、生活費以外で、万が一のときに備えて確保しておきたいお金となります。
たとえば、ケガや病気で家計が厳しくなった場合や、勤め先の倒産などの不測の事態で生活の予備費用に充てるお金です。
確保しておきたい目安は、一般的な会社員の場合は、生活費となる予算の3か月から半年分ほどを確保しておくことがおすすめです。
自営業を営むケースや派遣社員で就労するケースでは、生活費の1年分が理想的ですが、1年分の確保が難しい場合などは、生活予備費として半年分がひとつの目安になります。
月々に必要な生活費を把握し、生活予備費についてもご自身や家族に適切な金額を検討しましょう。
④先々のための貯蓄とは、教育資金やマイカーの購入資金など、将来のために貯めておきたいお金です。

年収から予算を計算する流れ

不動産購入の予算を年収から求める際には、最初に、毎月の住宅費（住宅ローンの返済額を含む）の最大値を求めます。
計算式は「手取りの世帯年収×30％÷12か月」です。
住居にかける費用は最大30％以内に抑えることが大切であり、あわせて頭金や返済期間、金利を考慮して予算が決まります。
たとえば、年収が500万円のケースでシミュレーションをすると、毎月の住宅費の最大値は12万5,000円と計算により分かります。
次に、住居費12万5,000円からランニングコストを差し引きますが、仮に2万5,000円だとすると、残りは10万円です。
つまり、住居費からランニングコストを引いた金額10万円が、ローン返済に充てられるお金だと算出できます。
続いて、試算例の場合、頭金を0円とし返済期間を35年、金利を1.26％で計算すると、借り入れ金額100万円につき毎月の返済は2,945円とシミュレーションされます。
ちなみに、返済期間は長いほど、金利は低いほど、月々の返済額も安くなることが特徴です。
試算例の場合、月々10万円を住宅ローンの返済に充てるとして、「10万円÷2,945円×100」の式により、住宅ローンの金額は約3,395万円と求められます。
この流れが、年収から毎月の住居費を求め、ケースに応じた条件に基づいて月々の返済負担から住宅ローンの予算を求めたものです。
住宅ローンの予算を、不動産購入の予算として捉えられます。

年収で計算可能！不動産購入時の住宅ローン返済比率

不動産購入する際には、年収から予算や住宅ローンの金額を見通すことができますが、住宅ローンを利用するうえで知っておきたいものに、返済比率があります。
ここでは返済比率の概要と、目安をご紹介します。

返済比率とは？

住宅ローンを利用する際に重要になる返済比率とは、「年間返済額÷年収×100」で求めることができる、年収における年間返済額の割合のことです。
年間返済額として計算式に当てはめる金額は、不動産購入のために組む住宅ローンのほかに、借り入れがあれば、その金額も足したものを当てはめます。
計算した返済比率の数値は高くなるほど、金融機関は、審査でシビアに検討されるほか、家計にとってもローンの負担が大きくなることを表します。
返済比率が高すぎると、不動産購入後の長期間にわたる返済で無理が生じる可能性も考えられるため、現実的な範囲での借入額にとどめることが重要です。

返済比率の目安

返済比率の目安となる基準は、金融機関によっても異なりますが、30％から35％が一般的な範囲です。
たとえば、年収が500万円のケースで、ボーナスを考慮せず年間の返済額が175万円だとすると、返済比率は35％となります。
また、金融機関によっては上限を決めており、人気の住宅ローンフラット35の場合、年収400万円未満であれば返済比率は30％以下です。
年収400万円以上のケースでは、返済比率35％以下とされています。

まとめ

不動産購入予算は、年収倍率を参考にすることができ、年収の5倍から7倍ほどがひとつの目安です。
頭金や住宅ローンの予算も計算することができるため、シミュレーションをしておくことは大切といえます。
また、住宅ローンの適正な借入金額を知る目安となる返済比率も、無理のない返済にするには、高すぎないことがポイントです。