マイホーム買い替え時の売却タイミングは？買い替えのメリットも解説

出産や子どもの進学、独立など、家族のライフステージが変化に合わせて、マイホームの買い替えを検討されるケースは少なくありません。
一方で、現在の家の残債についてや、買い替える新居はいくらくらいの物件にすべきかなど、思案される点も多いでしょう。
そこで今回は、住宅ローンの残債がある場合の買い替えタイミングや買い替えのメリット、年収から考える物件購入について解説します。

ローンの残るマイホームを買い替え！売却のタイミング

不動産売買に取り組むときには、適切な資金計画を立てることが重要ですが、住宅ローンの返済が残っていても、買い替えをおこなうことはできるのでしょうか。
まずは、マイホームの買い替え時に残るローンは、どのようにすると良いのかについて解説します。

買い替え時の資金計画のポイント

マイホームの買い替えをケースにあわせてタイミング良く進めるには、資金計画を立ててから取り組むことが大切です。
資金計画の最初のステップでは、手元にある自己資金を把握するほかにも、現在の家の住宅ローン残債の状態を確認することがポイントになってきます。
残債がある場合には、金額だけでなく、返済の目途についても考慮しなくてはなりません。
たとえば、「残債はあっても完済の見通しがついており、新規で住宅ローンが組める状態」「残債があり、自己資金にも余裕がない」などです。
また、マイホーム買い替えの資金計画では、購入先行で進めるか、売却先行で進めるかもポイントです。
購入先行とは、先に新居を購入してから、そのあとに売却を進めることですが、資金計画に余裕がある場合の選択肢といえます。
住宅ローンの残債があっても、自己資金などでの一括返済ができるケースでは、購入先行で進めることも可能です。
一方、売却先行とは、最初に今の家を売却して、その後に新居を購入するという方法になります。
残債がある状態で自己資金にも余裕がない場合や、新規でローンを組むことが困難な場合には、売却のタイミングを先にすることが賢明です。
残債があるケースでは、売却したお金を用いてローン返済や新居の購入資金にあてるよう、売却先行にすることが一般的であり、スムーズな買い替えにつながります。

売却先行の流れ

マイホームの買い替えを検討しているタイミングで、住宅ローンの残債が残っていても、売却先行で進められる可能性があります。
売却先行では、売却と購入のタイミングを合わせることが重要です。
最初の流れは、不動産会社による訪問査定をおこない、売却によって返済と購入に充てられるお金を算出し、購入予算を検討します。
次に、不動産会社と媒介契約を結び、販売活動をおこないます。
買主が見つかるタイミングは、ケースによって異なりますが、売却代金を受け取ると旧居には住めなくなるため、受け取り後に新居を購入できるよう探しておくとスムーズです。
売買契約を結び、通常は1か月から2か月後に決済と引き渡しをしますが、旧居に住めるリミットは基本的に決済日の前日までになります。
売却先行の買い替えで、売却と購入のタイミングを合わせられれば、資金に余裕がない場合に仮住まいにかかる費用を抑えることにもつながります。

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家庭のタイミングでマイホームを選択！買い替えのメリット

ライフステージの変化を迎えるタイミングなど、住まいの買い替えに適した時期は、家庭ごとに異なりますが、買い替えによって得られるメリットは複数あります。
ここでは、マイホームの買い替えで得られる代表的な3つのメリットを解説します。

家族の成長や変化に適した家を選択できる

買い替えの大きなメリットは、家族のライフステージの変化にあわせて、適したマイホームを選べることです。
子育てファミリーでは、子どもの成長にあわせて、リビングや庭の広い住まいに買い替えることもできます。
子どもが独立するタイミングであれば、夫婦2人のためにサイズダウンをして、コンパクトに暮らしやすいマイホームを購入しても良いでしょう。
家族が長く快適に暮らせる住環境のために、柔軟に住まいを選択できる方法が買い替えです。
また、ライフステージが大きく変わる場面だけでなく、家族構成が固まってきた40代も買い替えがしやすく、メリットを得やすいタイミングといえます。
40代は、将来的なライフプランの見通しがつき、家族に適したマイホーム購入がしやすいことが利点です。
ケースによっては、頭金に使える貯蓄が増えていることや、親からの援助が得られる可能性があることもメリットになるでしょう。

住み替えローンが利用できる可能性

買い替えのタイミングで残債がある場合、本来は完済をすることによって、抵当権を外すことが求められます。
完済のために、自己資金の調達したり、支援を受けたりすることが容易なケースばかりではありません。
しかし、自己資金の用意が困難な場合でも、マイホームの買い替えでは、住み替えローンが利用できる可能性がメリットです。
住み替えローンは、今暮らしている旧居の残債と、新居の購入費用を一緒に借り入れられるもので、金融機関によっては買い替えローンと呼ばれています。
住み替えローンは審査が厳しく、金利が高い傾向にありますが、利用可能な場合には借り入れから旧居の残債を返済し、抵当権を外すことが可能です。

資産価値を向上

一般的に、築年数を経るごとに、家は市場価値が下がります。
買い替えをすると、古い家を手放し、新しい家を購入することができます。
マイホームとは不動産であり、プラスの大きな資産であるため、買い替えによって古い家に留まらず、新しい家を購入できることは資産価値の向上につながるのです。
最新の設備やデザインを採用しているなど、新しい住まいが備える特徴は、資産価値が高い傾向にあることがメリットです。
買い替えをする新居が、交通の利便性の高い立地や再開発の対象地域の場合などは、将来的に高く売りやすい可能性もあるでしょう。

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年収から考えるマイホーム買い替え！新居購入の目安

買い替えを考えるタイミングによって、ライフステージだけでなく、年収も異なってくる場合が多いです。
年収によって、新しく買い替えるマイホームの適切な購入価格の目安も変わってきます。

買い替える物件の目安

以前より、マイホームの適正な購入価格の目安は、年収の5倍といわれてきました。
これは、住宅金融支援機構が以前に出していた融資限度額が、年収の5倍だったためです。
マイホーム購入には、住宅ローンを利用するケースが多いことからも、物件の価格そのものが年収の5倍ではなく、住宅ローンを借りられる金額と捉えることができます。
現在では、住宅金融支援機構は、年収に占める年間返済額の割合を示す返済負担率に基づき融資額を算出しており、返済負担率25％以下とされています。
一般的にも、返済負担率は25％以内が、安心して返済できるひとつの目安です。
たとえば、返済負担率25％で、住宅ローンを金利1.9％でボーナス加算なしで、元利均等による35年返済をしたとします。
この条件で試算した場合、年収400万円であれば2,540万円、年収600万円であれば3,830万円が、借り入れ可能額の目安です。
年収が同じでも、買い替えを考えるタイミングでの家族構成などによっても、返済可能な金額は異なってくることが注意点です。
そして、購入できる物件がいくらくらいになるかは、頭金に充てられる金額によっても変わってきます。
買い替えのタイミングでは、物件価格とあわせて諸経費も考慮し、年収から借り入れできる金額や頭金も加味して、シミュレーションすることが大切です。

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まとめ

マイホームの買い替えは、資金計画に余裕があるケースを除き、基本的には売却先行で進める方法がおすすめです。
資金に余裕がない場合でもあきらめる必要はなく、買い替えに取り組む際は、住み替えローンによって抵当権を解除できる可能性もあります。
また、購入する新居は、年収だけでなく返済負担率や頭金なども考慮し、シミュレーションして検討することが大切です。