不動産を売却する際に、図面の提出を求められることがあります。
しかしこの図面には複数の種類があり、それぞれに特徴があります。
この記事では、一般的に「図面」と呼ばれるものの種類から、その取得方法と注意点について解説します。
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図面には5つの種類が存在し、それぞれに特徴がありますので、ひとつずつ確認していきましょう。
地図
「地図」という名前ではありますが、インターネットで検索できる地図や、書店などで販売されている地図とは違うものです。
図面の一種である「地図」は、一般的に利用される地図と区別するため、不動産登記法第14条第1項に規定されていることから「法14条地図」という名前で呼ばれています。
この法14条地図の特徴は、土地の区画、すなわち境界線を明確にしていることが特徴です。
土地の面積や距離などの正確性が高いため、境界があいまいになってしまった場合にも、この法14条地図を利用して正しい境界を復元することが可能です。
公図
公図は「地図に準ずる地図」とも呼ばれるように、地図よりも正確性が低い図面です。
公図は、明治時代に租税徴収を目的として作成されたもので、法14条地図が作成されるまでは、これが法務局に備え付けられていました。
公図は法14条地図より精度が劣りますが、公図の他に公的な資料がない地域では一定の資料価値があるとして、現在でも使われています。
地積測量図
地積測量図は、一筆（いっぴつ）の土地の面積や境界を明らかにする公的な書類です。
地積測量図はすべての土地にあるものではなく、必要に応じて作成されるものです。
しかし作成された年代によって、どのような手法で測量して記載するかが違うため、新しい年代のものほど正確性が高い図面となっています。
昭和52年以前の地積測量図には、境界線の記載も義務ではなかったため、面積程度しか記載されていないものが多いです。
現況測量図
現況測量図では、境界線はその土地の持ち主の主張に基づいて作成されています。
隣接する土地の持ち主の了承を得ていないため、境界線の正確性は高くありません。
記載内容は地積測量図と大きく変わりませんが、ブロック塀や水路などがどこにあるか、などの情報も記載されています。
確定測量図
確定測量図の記載内容は地積測量図や現況測量図とほぼ同じですが、その土地の持ち主と隣接する土地の持ち主の双方の了解のもとに境界が決められています。
そのため、確定測量図は境界線の正確性が高く、土地の売買に利用されることの多い図面です。
確定測量図は法務局が管理するものではなく、基本的にはその土地の持ち主が保管しています。
不動産売却で必要な図面の取得方法
不動産を売却する際に必要とされる図面の取得方法は、その図面の種類によって異なります。
オンライン請求して取得する
法務局に登記されている図面に関しては、インターネットから取得できるものがあります。
地図や公図、地積測量図でオンライン化されているものであれば、法務局のホームページから請求し、自宅など希望する場所に郵送してもらうことができます。
すべての図面がオンライン化されているわけではないため、オンライン申請できない場合もありますが、オンライン申請のほうが手数料も安く手軽であるというメリットがあります。
地図・図面証明書をインターネットで取得する場合に必要な手数料は364円です。
最寄りの法務局で取得する
昔は図面取得のために、該当の土地を管轄する法務局まで出向く必要がありました。
しかし現在は図面のデータ化が進んでいるため、古い公図を閲覧するなど特殊な場合を除いて、最寄りの法務局から全国の図面を取得することができます。
地図・図面証明書に必要な手数料430円を収入印紙で支払うことで、図面を取得できます。
郵送で依頼して取得する
法務局のホームページからダウンロードできる書類に必要事項を記入し、切手を貼った返信用封筒を同封して、必要書類の請求をおこないます。
昔からある請求方法ですが、地図・図面証明書で450円と他の請求方法よりも手数料が高く、時間もかかります。
測量して取得する
ここまでご説明した、法務局に登録されている図面とは違い、確定測量図はその土地の持ち主が所有しているものであり、法務局に登録されている書類ではありません。
そのため、確定測量図などを手に入れる場合は、一般的な測量をおこなうか、その立地によっては官民立ち会いの測量が必要となります。
一般的な測量では30万～50万円ほど、官民立ち会い測量では60～80万円ほど費用がかかり、多くの場合は売主が費用を負担します。
公的な書類では境界線があいまいなことがあるため、近年は売買のたびに測量が求められることが多くなっています。
不動産売却で図面を取得する注意点
不動産を売却するために図面を取得するにあたって、いくつか注意点があるため、順番にご説明します。
地番は住所と異なる場合がある
図面を請求するためには、図面が必要な土地の所在地と地番を記入する必要があります。
地番は通常使用している住所とは異なる場合があるため、注意が必要です。
事前に地番を確認したい場合は、登録済証や建築確認通知書、登記識別情報通知書に記載されていますので確認してみてください。
また、法務局にはブルーマップと呼ばれる地図があり、そこで正確な地番を確認することが可能です。
地番がわからないなど、なにか不安な点がある場合は、法務局の窓口に行けば相談ができるので安心ですね。
登記情報提供サービスは法的書類として使えない
手軽に図面のデータを見ることのできる登記情報提供サービスは、それだけでは法的書類として使うことができません。
登記情報提供サービスで手軽に得られるデータは、情報のコピーという扱いであるため、正式な書類として認められない場合があります。
建物には別の証明書が必要となる
図面に記載されているのは、あくまで土地に関する事項のみです。
そのため、建物があり、その建物に対しても権利を主張する場合は、建物の登記事項証明書が必要となります。
建物の証明書も法務局で取得することができるので、一緒に入手しておくようにしましょう。
確定測量図作成の際にはトラブルが起きることもある
法務局から一方的に図面を請求する場合とは違い、確定測量図を作成する際には、隣接する土地の持ち主の同意を得る必要があります。
しかし、法14条地図で記載されている境界線からの越境が起きている場合は、境界線の記載をどうするかでトラブルに発展することが多いです。
越境がある場合、お互いに越境の事実を確認していることや、越境部分の対処など、合意された事項を覚書に締結しておくことで、トラブルのリスクを下げることができます。
このような覚書作成などの作業は、不動産会社がおこなうことが一般的です。
測量に関して知識や経験が豊富で信頼できる不動産会社を選定することが大切です。
まとめ
不動産売却において必要な図面の種類と取得方法、そして注意点についてご説明しました。
法務局で保管されている図面の請求はそれほど複雑ではありませんが、確定測量図などの作成には注意が必要です。
不動産売却に欠かせない図面の取得など、不動産関係でお困りの際は、弊社までお気軽にご相談ください。
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