これから不動産相続の予定があるという方にとって、今回のテーマはチェックしておきたいトピックです。
2024年（令和6年）4月1日より、「相続登記の義務化」が施行されます。
相続登記の義務化がはじまると、どんなルールや罰則が設けられるのでしょうか？
この記事では、将来に備えて知っておきたいポイントをわかりやすく解説します。
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不動産所有者の名義を変えるためには、法務局で所有者移転登記を申請する「名義変更手続き」をおこないます。
そして、「相続登記」とは、相続によって故人から名義を変更することです。
まずは、これまで任意とされてきた相続登記が、なぜ義務化されるのかその背景から見ていきましょう。
義務化の背景
「相続登記」は、2021年4月に義務化の改正法案が可決されました。
そして、実際に義務化が開始されるのは2024年4月1日からとなっています。
これまで相続登記は義務ではありませんが、ここにきてなぜ義務化が決まったのでしょうか？
従来、相続登記は当事者の任意とされてきた背景があるため、登記をしないケースも珍しくありませんでした。
相続後も登記されず、長年放置されたことで所有者不明の土地が増え、その規模は全国で410万㏊以上ともいわれています。
実に、九州の面積を超える広さです。
所有者不明の土地が増え、なかには荒れ地となって周辺環境の景観を損ねたり、公共事業などにも影響したりというケースが散見されました。
このような社会的な問題も、義務化の背景にあります。
「所有者不明の土地」がもたらす弊害
国土交通省では、「所有者不明の土地」とは登記簿ですぐに所有者がわからない土地、もしくは連絡がつかない土地として定義しています。
相続登記をしないことは社会的な背景だけでなく、相続人に弊害をもたらす可能性があることも覚えておきたいポイントです。
たとえば、土地を売ろうとしたとき、相続登記をしていなかったことで売主の名前が登記簿で確認できず、いざ売却したくても応じてもらえない場合などです。
ほかにも、土地活用をしようと思ったときにも弊害となるケースがあります。
所有者不明の土地は、故人が登記簿上の名義人です。
土地活用をする前に、名義人の相続人を探し、同意を得ることに手間がかかってしまうといったこともあり得ます。
登記が放置される経緯に目を向けてみると、「多忙で法務局をたずねる時間がない」「相続人同士で誰が引き継ぐが決まらない」など、さまざまな背景がみられます。
とはいえ、所有者不明の土地による影響は軽視できず、相続登記は義務化される運びとなりました。
過去の相続にも適用される？
冒頭でも触れましたが、相続登記の義務化が施行されるのは「2024年4月1日」です。
気を付けておきたいポイントは、この施行日より前に開始した相続についても、適用されるということです。
「施行日」もしくは「自分への相続の開始を知り、なおかつ所有権の取得を知った日」のどちらか遅いほうから、3年以内に登記をおこなうこととなります。
相続登記の義務化や土地の放棄は法改正でどうなる？
法改正によって義務化される相続登記をはじめ、注目しておきたい項目の内容や罰則はどうなるのかを解説していきます。
期限内に相続登記しないと罰則はどうなる？
まず、改正内容として相続登記の義務化と罰則の制定が挙げられます。
これにより、相続人となる方の義務はどうなるかというと、相続や遺贈によって不動産を取得したと知った日から、「3年」という期限内に相続登記の申請をすることが定められました。
この定めに反したとき、罰則として10万円以下の過料がかせられる可能性があります。
もし3年のうちに遺産分割協議が終わらず、登記の手続きができないときはどうなるかも気になりますが、「期限内に自分が相続人であると法務局へ申請する」もしくは「法定相続分で相続登記をする」という方法をとることができます。
これにより、一時的に過料を免れます。
遺産分割協議が完了し、不動産を取得していたら、相続登記をしないと過料の対象となります。
また、登記申請の「単独申請」ができるように修正されたこともポイントです。
従来、相続登記はすべての相続人でするものとされてきたため、大きな変化といえそうです。
これらのルールや修正により、登記申請の促進がはかられ、定着していくでしょう。
氏名や住所の変更登記も義務化へ！
氏名や住所の変更登記の義務化も、法改正の公布後5年を越えない間に定められる予定です。
たとえば相続登記をきちんとおこなっても、後日、住所や氏名が変わったときにそのままになればどうなるかというと、やはり所有者不明となることが考えられます。
そのため、所有する個人の氏名や住所が変わったら、2年の期限内に変更登記をおこなうことが義務とされ、期限を超すと5万円以下の過料がかされる可能性があります。
ちなみに法人の場合はどうなるかというと、名称や本店の住所に変更があった場合に同様の仕組みとなります。
土地の放棄はどうなる？
相続で不動産を受け継ぐ場合、その土地に住んだり、活用したりすることができず、売却も難しいといった場合があります。
しかし、所有していると固定資産税などは課税されますから、「できれば所有したくない」といったケースもあるでしょう。
法改正では、土地の所有権を放棄することも制度として、内容に含まれました。
現行法では、土地のみの放棄はできません。
もし現金など、土地以外は受け継ぎたい場合でも同じです。
しかし、2023年4月27日に施行される相続土地国庫帰属制度により、所有権を放棄して土地を国に返すことができるようになります。
義務化される「相続登記」を放置するリスクとは？
登記をせず、放置された所有者不明の土地が増えたことなどを背景に、義務化されることになった「相続登記」。
相続登記を放置することで生じるリスクについても解説します。
差し押さえや売却をされてしまうリスク
相続登記をせず放置する生じるリスクとして、ほかの相続人の債権者から、差し押さえをされてしまうというものがあります。
ほかにも、別の相続人が、法定相続分の相続登記をして、共有持分を売却してしまうというリスクもあり得ます。
しかし、相続登記せずそのまま放置すると、第3者に対して主張する権利を失うことになりかねませんので注意が必要です。
権利関係が複雑化する
相続登記の手続きをせず放置していると、長期間が過ぎる間に、不動産の権利をもった法定相続人も亡くなってしまうというケースがあります。
その際、不動産の権利は、配偶者や子に移ることとなりますが、これによって相続人が増加することになります。
結果的に権利関係が複雑化し、いざ相続登記をしようと思ったら、相続人の間で「居所がわからない」「面識がない」といった状況を招きます。
放置していたことで、遺産分割協議をおこなうにしても難航するケースです。
相続人が増加すると、住んでいるところもばらばらという場合もあります。
すると、同意をとりつけるだけでも時間も費用もかかってしまうでしょう。
遺産分割協議が成立しないと、名義変更はできず、売ることや担保権の設定もできません。
また、これらのリスクにくわえて、義務化の施行後は、期限を過ぎると罰則があることにも気をつけなくてはなりません。
相続登記は早めにおこなうことが賢明といえるでしょう。
まとめ
2024年から施行される「相続登記の義務化」について、背景から解説しました。
また、所有したくない土地の放棄が、法改正でどうなるかなどもご紹介しました。
相続の予定がある方は、スムーズな相続のためにも、ぜひこの記事も参考にしてくださいね。
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