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マイホームを売却する前に知っておきたいオーバーローンについて

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マイホームを売却する前に知っておきたいオーバーローンについて

カテゴリ:不動産売却コラム

マイホームを売却する前に知っておきたいオーバーローンについて

マイホームを売却する前に知っておきたいのが「オーバーローン」です。
意外と多くの方が、知らずにこの状態になっている場合があります。
そこで本記事では、オーバーローンとはどういったものなのか、アンダーローンと比較しながら特徴や調べ方などについて解説しています。
知らずにオーバーローンになっていたなどということのないように、対応方法もしっかり知っておきましょう。

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マイホーム売却ができない?オーバーローンとは

マイホーム売却ができない?オーバーローンとは

マイホームを売却しようと思ったら、オーバーローンでできなかった…などという経験はありませんか?
基本的に、オーバーローンだと家を売ることはできません。
ではなぜ、売却できないのでしょうか。
ここではオーバーローンとはどういった状態なのか、アンダーローンもあわせてご紹介します。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、ひと言でいうと住宅ローンの残債が売却価格よりオーバーしている状態を意味します。
売却価格より金額が多くなるため、たとえ売却できたとしても差額は自己資金で補うことになってしまうわけです。
また一般的にオーバーローンだと銀行から許可されないので、「売るのは難しい」といわれているのでしょう。
とはいえ法律上ではオーバーローンでも売ることは可能です。
そのぶん買主に大きな負担がかかりますので、どうしても売りたい方はその点をしっかり理解しておきましょう。
オーバーローンは、知らずに陥っている場合もあります。
たとえば、頭金なしでフルローン購入した場合や利率2%以上でローンを組んだ場合などです。
調べ方についてはあとで解説しますので、不安な方は一度自身の住宅ローンを確認してみてください。

アンダーローンとは

一方で、アンダーローンというものも存在します。
これは先ほどの状態とは真逆になり、売却価格のほうが住宅ローンの残債より高くなります。
そのため売ることに問題はなく、ローン返済も残った金額で完済できるので心配することはないでしょう。
2つの違いは、家が売れるかどうか、そして家を売ったあとのローン返済です。
オーバーローンはご説明したとおり不可能ですが、アンダーローンは家を売ることも返済を続けることもできます。
そもそも、ローンが残っているということは抵当権がついていることになります。
しかし家を売ったお金で完済できるのであれば抵当権は解除されます。
アンダーローンは前述したとおり売却価格のほうが多いため、万が一ローン返済が難しくなっても家を売れば何の支障も出ません。

売却前に知っておきたいマイホームオーバーローンの調べ方

売却前に知っておきたいマイホームオーバーローンの調べ方

「オーバーローンとは」で少しご説明しましたが、オーバーローン状態はある程度自分で調べることができます。
気づかすに陥っているケースもありますので、不安な方は一度調べておくと安心です。
ここでは、簡単にできるオーバーローンの調べ方について解説します。

残っている住宅ローンを調べる

一般的に、オーバーローンはマイホームの住宅ローン残債と売却価格で知ることができます。
この2つさえ調べればすぐに分かりますが、他にも諸費用分借りてしまっている場合でも、このようなケースに陥りやすいといわれています。
まず残っている住宅ローンの調べ方ですが、銀行などから届く返済計画書や残高証明書などを確認してみてください。
固定金利と変動金利では内容が異なり、前者の場合は借り入れの際にローン返済表と償還予定表を受け取ることがほとんどです。
一方で後者の場合は、半年ごとに見直しが入るため、その際にローン返済表が届きます。
最近はインターネットで確認できる金融機関もありますので、忙しい方でもすぐに確認できます。

家の売却価格

マイホームの価格は、近隣の物件や過去の成約事例などを参考に調べることが可能です。
また契約している不動産会社に査定価格を出してもらうのもひとつの手でしょう。
ただこの場合、100万円以上の差が出る可能性も珍しくなく、正確性に欠けるため、しっかりと見積もりを出すことをお勧めします。
売るかどうか検討している状態で査定価格を出してもらうのは気が引けるという方は、「机上査定」を利用するのも良いでしょう。

諸費用分も借りてしまう

先ほども少し述べましたが、諸費用分を借りてしまった場合も注意が必要です。
以前とは違い、ローンの融資額上限もマイホーム価格の100%を借りられるようになっています。
また個々の返済能力によっては諸費用分の借り入れも可能になり、それが原因でオーバーローンになってしまうパターンは少なくありません。
ちなみに、ローンに含まれる諸費用は利用している金融機関や住宅ローンによって異なります。
ですので、契約前に一度確認しておくと安心でしょう。

マイホーム売却でオーバーローンだった場合の対応方法

マイホーム売却でオーバーローンだった場合の対応方法

これまでオーバーローンの特徴やアンダーローンとの違い、どういった状態だと陥りやすいのかなどをご紹介してきました。
ここでは万が一オーバーローンだった場合の対応方法につい解説します。

現金を準備する

ローンの返済方法は、何もマイホームの売却だけではありません。
どうしても家は残しておきたいという方は、他の方法で現金を用意することも可能です。
貯金があるのであれば、切り崩して使っても良いでしょう。
しかし貯金がない場合は、親族に借りたり車を売ったりなどの方法が一般的な方法になります。

任意売却をする

一番手っ取り早い方法が「任意売却」です。
利用するにあたり金融機関の同意は必要になりますが、たとえローン残債が多くてもマイホームを売ることができるため、どうしても手放したいときは手段のひとつとして念頭に置いておくと良いでしょう。
ただこの方法を用いてもローンの全額回収は難しく、金融機関にとっては不利益になってしまいます。
それでも任意売却が認められる理由は、マイホームを競売にかけたところで回収できる金額はほんのわずかだからです。
それなら任意売却したほうが利益になるため、認められやすいのでしょう。
実行したあとは、得たお金でローン返済に充てることができます。
もちろん完済できなかったぶんは自己資金で返済することになります。

無担保ローンを利用する

無担保ローンを利用すると住宅ローンよりも金利は高くなりますが、最短で借入可能なのでメリットはあります。
ただ金融機関によって無担保ローンがないところもありますので、事前に確認しておきましょう。
また消費者金融と金融機関では前者のほうが金利が高く借入額も年収の1/3までと少ないので気を付けてください。
おすすめの金融機関は、以下のとおりです。

●りそな銀行フリーローン
●イオン銀行フリーローン
●みずほ銀行多目的ローン
●三井住友銀行フリーローン


それぞれ借りられる年数と金額が異なります。
このなかでもっとも高いのは700万円のイオン銀行です。
ただし長く借りられるのは10年のりそな銀行になるため、その辺も考慮して選ぶと良いでしょう。

夫婦のどちらかが住む

離婚をし現金の用意ができない方や任意売却が難しい場合は、夫婦のどちらかが住むという方法もあります。
ローン名義になっているほうが住み続けるとトラブルにもなりにくく、もっともベストな方法になりますが、名義人ではないほうが住み続ける場合は引き落とし口座を住む側にするなど工夫が必要でしょう。
完済するまでは名義変更はできませんから、しっかり話し合いをおこなって決めてください。

まとめ

いかがでしたか?
オーバーローンになっていると、マイホームの売却が難しいことが分かりました。
しかし対処法もありますので、万が一の場合に備えて調べておくと安心でしょう。
また対応方法も知っておくとスムーズに進めることができます。

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