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自宅を売却したい方必見!契約不適合責任やインスペクションについて解説

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自宅を売却したい方必見!契約不適合責任やインスペクションについて解説

カテゴリ:不動産売却コラム

2020年4月に民法改正(債権法改正)がおこなわれ、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」という名称に変わりました。
この契約不適合責任とは、不動産売却の際に引き渡した物件に不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
この記事では、自宅を売却する際に生じる契約不適合責任について、またインスペクションとは何かなど不動産売却に役立つ知識を解説します。
自宅を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

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自宅を売却する際に発生する契約不適合責任とは

冒頭でも触れたように、契約不適合責任とは2020年4月の民法改正によって登場したもので、もともとは「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。
では、民法改正後の契約不適合責任は一体どういった内容なのでしょうか?
以下にて解説します。

改正後の「契約不適合責任」の内容とは

契約不適合責任とは、不動産売却の際に引き渡した物件に不具合があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
民法改正前の「瑕疵担保責任」では、売主も知らない隠れた欠陥(シロアリ・雨漏れなど)が発覚したときのみ、売主が責任を持つこととなっていました。
しかし改正後の契約不適合責任では、売主の責任範囲が「契約を基準に判断するもの」へと拡大されています。
つまり、契約書にて記載されたとおりの物件であるかどうかが判断基準となり、隠れた欠陥だけでなく原則全範囲が対象なのです。
たとえば、自宅の壁紙が一部剥がれたまま売却をしたとします。
しかし契約書には壁紙についての説明が一切ありません。
この場合、物件の引き渡し後であっても、買主は売主に対して壁紙の修繕を要求できるのです。

契約不適合責任の責任範囲とは

新民法第566条にて「引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合」に契約不適合責任が発生すると明記されています。
つまり不動産売買契約書をベースに売却した自宅が契約書と適合していない場合には、その欠陥部分に関しては売主が責任を持つというわけです。
民法改正前よりも売主の責任が重くなっているため、まずは自身が売却する自宅の状態をきちんと把握して、契約書にて告知することが重要となってきます。

自宅の売却時に生じる契約不適合責任には「買主の権利」がある

契約不適合責任の条文のなかには「買主の権利」が5つあり、自宅の引き渡し後に不適合が発覚した場合、買主は売主に対して以下のような請求がおこなえます。

買主の権利①追完請求

売却した自宅が契約不適合と判断された場合に、買主が売主に対して「契約に適合する完全な給付」を請求することを追完請求といいます。
簡単にいうと「改めて契約書どおりの物件にして」と求める買主の請求権です。
たとえば契約書にて壁紙の剥がれについて記載されていなかったにも関わらず、引き渡し後に壁紙の剥がれに気づいた場合には、買主は売主へ補修するよう請求ができます。

買主の権利②代金減額請求

追完請求をおこなったけれど対応してもらえない、あるいは補修が物理的に困難な場合には、買主は売主に「売買価格を減額して!」と請求することができます。
そのためには、まず追完請求による催告が一定期間必要です。
ただし売主が追完請求を明確に拒絶した場合や追完を受ける見込みがない場合には、直ちに代金減額請求ができるというルールがあります。

買主の権利③催告解除

追完請求をおこなったにも関わらず補修に応じてもらえない場合「催告解除」という買主の権利があります。
催告解除とは、簡単にいうと「契約の解除」です。
1か月ほど催告をおこなっても修繕してもらえない場合、買主は売主へ「支払った代金を返して」と催告解除ができます。

買主の権利④無催告解除

無催告解除は催告解除とは異なり、追完請求を挟まずに直ちに契約の解除が求められる権利です。
無催告解除は、重度な欠陥により住める状態でないなど、補修でどうしようもない場合に行使が認められる権利だと覚えておきましょう。

買主の権利⑤損害賠償請求

これまでの「瑕疵担保責任」では、売主に過失がなくても損害賠償責任を負うとされていました。
しかし契約不適合責任では売主に過失がない場合、損害賠償請求を負わなくて良いとされています。
とはいえ、たとえ売主が無過失であっても追完請求や代金減額請求、契約の解除には応じる必要があることを理解しておきましょう。

特約を設けることで免責とすることも可能

契約不適合責任は任意規定であるため「設備については免責とする」などの特約設定が可能です。
たとえば、築50年以上の物件や空き家だった古い建物は、どうしても設備の経年劣化が見られます。
こうした設備の経年劣化による小さな傷なども対象にしてしまうと、売主にとって大きな負担となってしまいます。
そのため実際の取引では「設備においては契約不適合責任を負わない」と契約書面に記載することがほとんどです。

個人間売買では契約不適合責任をすべて免責とするケースも

不動産会社を仲介せずに個人間で売買をおこなう場合には、売主のリスクを軽減するため、特約にてすべての契約不適合責任を免責とするケースがあります。
一方で不動産会社が売主の場合では、宅地建物取引業法の規定によりすべての契約不適合責任を免責にはできません。
その場合、適用期間は必ず2年以上と定められています。
そのため仮に同じ建物が売却されている場合、買主は個人から購入するよりも不動産会社から購入するほうが安心だと考える方が多いようです。

自宅売却前のインスペクションで契約不適合責任のリスクを軽減!

売主が契約不適合責任に問われるリスクを回避するには、売却する自宅の状態を事前に把握して必要であれば修繕、または契約書にて欠陥部分の明記をするなどの対策が必要です。
そこでおすすめなのが、自宅を売却する前に「インスペクション」を実施することです。
インスペクションとは建物の不具合や修繕箇所などを検査することで、資格を持った住宅診断士がおこないます。
診断の結果、必要であれば修繕をおこなう、または問題箇所を契約書に明記のうえ買主へ告知し、売却後のトラブルを防止するというメリットがあります。
また第三者目線で建物のチェックがおこなわれるため、インスペクションをすることにより買主に安心感を与えます。
そのため買主の購入意欲が高まり、スムーズな売却につながるという点もメリットといえるでしょう。

インスペクションはいつおこなう?またどのくらいの期間がかかる?

インスペクションをおこなうベストなタイミングは「不動産会社に査定を依頼する前」です。
診断結果が査定額に影響を及ぼす可能性があるため、あらかじめインスペクションをおこなったうえで、不動産会社へ査定を依頼すると良いでしょう。
インスペクションの流れとしては、まずは業者への依頼、相談からはじまりスケジュール調整や内容説明などの準備期間を経て、さっそく調査実施となります。
調査自体は1〜3時間で終わるものの、その後報告書受領までに1週間程度要するため長く見積もって2週間ほどかかると考え、そのうえで自宅売却のスケジュールを立てましょう。
また費用に関しては、基本料金4〜6万円、報告書作成料金1万円ほどが相場といわれています。
最低でも5万円はかかると考えておきましょう。

まとめ

自宅を売却する際に生じる契約不適合責任や買主の権利、インスペクションについて解説しました。
民法改正により、不動産売買において売主の責任範囲が広くなったため、インスペクションを受けて事前に建物の状態を把握しておくことがおすすめです。
自宅の売却でお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。

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