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地目が農地の土地を売却するには?地目の種類・地目変更の方法を解説

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地目が農地の土地を売却するには?地目の種類・地目変更の方法を解説

カテゴリ:不動産売却コラム

地目が農地の土地を売却するには?地目の種類・地目変更の方法を解説

不動産の売却を検討し始めると、「地目」というワードを耳にすることが多くなります。
なんとなく聞いたことはあっても、具体的な意味を知らないという方も多いのではないでしょうか?
不動産売却において地目は重要な情報のため、しっかりと理解しておく必要があります。
この記事では、地目とはなにか、また地目が「農地」の場合の売却方法、農地変更の流れなどについて解説します。

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土地の売却において重要な「地目」とは?どんな種類がある?

土地の売却において重要な「地目」とは?どんな種類がある?

はじめに、地目とはなにか、また地目の種類や定義について解説します。

地目とは?

地目とは「土地の種類(用途)」のことをいいます。
地目は、不動産登記法により土地の登記記録に記録される情報の1つです。
地目の設定は登記所の登記官がおこない、土地の現況やその利用目的によって判断します。
ただし、登記に記録されている地目は、必ずしも現在の状況と一致するわけではありません。
なぜなら登記上の地目は、登記官が判断した時点での情報であり、年数が経って現在の状況とは異なっている可能性があるためです。
その場合、基本的には現況を基準にします。

地目の種類

現在、土地の地目は23種類です。
地目の種類によっては、日常生活であまり関わりのないものもあるため、ここでは代表的な4種類の地目をご紹介します。

●田:農耕地で用水を利用して耕作する土地
●畑:農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
●宅地:建物の敷地、および建物の維持もしくは効用を果すために必要な土地
●山林:耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

家が建てられる地目は「宅地」のみ?

家が建てられる地目は「宅地」のみではありません。
前述のとおり、地目は登記官が判断した時点での情報であるため、宅地以外の土地を購入したあと、そこに家を建てることは可能です。
その際には、必ず地目を「宅地」に変更する必要があります。
ここで注意したいのが、地目が「田」や「畑」などの農地の場合です。
農地の地目変更には「農地法」という法律が関わってきます。
そのため、宅地や別の地目に変更したくても、農地法によって制限がかかる場合があるのです。
こうした規制があるのは、農地は日本の食料自給率に関わる大事な資源であるため、地目変更による減少を防ぐためです。
農地の地目変更などについては、次項で解説します。

地目が「農地」の土地をそのまま売却できる?

地目が「農地」の土地をそのまま売却できる?

一般的には「田」や「畑」の地目を農地とよびます。
「農地は売却が難しい」と耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか?
実際に、地目が「田」や「畑」のままで売却すると、売却先が限られてしまい、宅地よりも売れにくくなります。
そのため「宅地」に地目変更をしてからの売却が望ましいのですが、農地から宅地へ変更するには、農業委員会の許可が必要です。
ここでは、地目が農地の土地をどのようにして売却するのかを解説します。

農地から宅地へ変更するには農業委員会の許可が必要

地目が農地の土地を宅地へ変更するには、「農地法」の関係により、農業委員会の許可が必要です。
農地法で定められている内容は、以下のとおりです。

農地法第4条
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事などの許可を受けなければならない。

農地法第5条
農地を農地以外のものにするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、または移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。
つまり、農地の地目変更をする場合(農地法第4条)と、地目変更に土地の売買などで所有権移転が伴う場合(農地法第5条)には、都道府県知事や農業委員会の許可が必要ということです。

許可を得ただけでは地目変更できない

農地から宅地に変更するには、農業委員会の許可が必要だと解説しましたが、許可を得ただけでは変更されません。
農業委員会の許可を得たら、次は「地目変更の手続き」が必要です。
つまり、農地から宅地に変更するには「農業委員会の許可」と「地目変更の登記手続き」の両方をおこなう必要があります。

現況が宅地の場合はどうなる?

前述したように、登記上の地目と現在の状況が異なっている場合、基本的には現況で判断されます。
たとえば、登記上の地目は「田」となっているけれど、実際には家が建っていたり、道路になっていたりするケースがあります。
この場合も現況で判断されるため、農業委員会で許可を得て、宅地に地目変更をすることになります。
本来であれば、土地の利用状況に変更があった場合、変更から1か月以内に地目変更登記をおこなわなければなりません。
とはいえ、実際には地目変更がされていないケースも多いのです。
ただし、土地の利用状況に変更があったにも関わらず、地目変更をしないでいると、土地を売却できないというデメリットが発生します。
なぜなら地目が農地のままでは、一般の人は所有権移転登記ができないためです。
そのため、現況と地目が合っていない土地を売却する場合には、農業委員会の許可を得たあと、地目変更の登記手続きをおこなっておく必要があります。

農地から宅地にするための地目変更の流れ

農地から宅地にするための地目変更の流れ

最後に、農地から宅地に地目を変更する方法と流れを解説します。

地目変更のタイミング

農地から宅地へ変更する場合に注意したいのが、地目変更をおこなうタイミングです。
地目は現況で判断されるため、農業委員会から許可を受けた直後の「田や畑」の状態では、まだ地目変更ができません。
そのため、「宅地として造成したあと」が地目変更をおこなうタイミングとなります。
具体的な流れは以下を参考にしてください。

●田や畑を宅地に造成
●造成が完了して、現況が「宅地」になる
●地目変更をおこなう
●地目変更と同時に家を建築

地目変更手続きの流れ

地目変更の手続きは、土地を管轄する法務局に「地目変更申請書」を届け出る形でおこないます。
流れとしては以下のとおりです。

●土地を管轄する法務局にて「地目変更申請書」を記入して提出
●法務局の人が書類の確認と現地調査をおこなう
●法務局で登記完了証を受け取る(または郵送してもらう)。


一般的に、動産の登記は土地の所有者本人がおこないます。
ある程度のことは法務局の職員が教えてくれるため、そこまで難しい作業ではありませんが、時間に余裕のない方もいるでしょう。
その場合は、土地家屋調査士や司法書士に代行を依頼するという方法があります。
依頼する費用(4~5万円程度)はかかりますが、時間や手間が省けるため、土地の売却で地目変更を急いでいる場合にもおすすめですよ。

場合によっては地目変更前に別の手続きが必要なケースも

農地を宅地に変更する際、一般的には農業委員会の許可を得たあと、地目変更の登記手続きをして完了となります。
しかし、農地の区分によっては、地目変更前に別の手続きが必要になるケースがあるのです。
その1つに「農振農用地区域内農地」に該当する場合があげられます。
農用地区域にある土地は、農業の振興に必要な土地であるとされています。
そのため、宅地に変更したい農地が「農振農用地区域内農地」に該当する場合、基本的には農地変更ができません。
ただし、一定の条件を満たし、地目変更がやむを得ない場合には、農振農用地から外す申請(農用地除外申請)をすることで、地目変更が可能になります。

まとめ

地目とはなにか、また地目が農地となっている土地の売却方法や地目変更の流れについて解説しました。
地目が農地となっている土地を売却する場合、宅地への地目変更を検討する必要があります。
ただし、農地の区分によっては、地目変更ができない場合もあるため、自身の所有する土地の情報を知ることが重要です。

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