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離婚協議中に共有持分の売却はできるのか?注意点やリスクなども解説!

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離婚協議中に共有持分の売却はできるのか?注意点やリスクなども解説!

カテゴリ:不動産売却コラム

婚姻中に購入した不動産は、夫婦共有の財産となります。
さらに共働きの夫婦では、夫婦それぞれに住宅ローンを組む場合や、連帯保証人として収入を合算する場合も少なくはありません。
その際、共有持分として扱われることになるのです。
このようなケースで、自分の共有持分だけ売却することは可能なのでしょうか?
今回は、離婚協議中の共有持分の売却について解説します。

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離婚協議中に共有持分の売却はできる?

夫婦で自宅などの不動産を共有している場合、離婚の際にさまざまなケースが考えられます。
共有持分である不動産を売却して現金化して財産分与する場合は、比較的トラブルがなくスムーズに進めることが可能です。
しかし、何かしらの理由で、どちらか片方が住み続けるとなった場合、家を出ていく方の持分はどうなるのでしょうか?

自分の共有持分は単独で売却できる

結果的にいうと、離婚協議中であっても、自分の持分だけを売却することは可能です。
共有している不動産全部を売却する場合は、共有持分者全員の同意が必要となりますが、自分の持分を売却する場合は単独でおこなうことができます。
離婚して家を出ていく場合、賃貸物件を借りるにしてもお金が必要なのは現実です。
自分の持分を売却する際、早期に現金化できるというメリットがあります。

自分の持分を売却する流れについて

共有持分を売却できるといっても、実際にはまだ相手が住んでいたり、相手にも持分があります。
家全体を売却するわけではありませんので、仲介での売却は物理的に不可能といえるでしょう。
1番良い方法は、他の共有者に買い取ってもらうという方法です。
つまり離婚協議中の配偶者に買い取ってもらうことが理想的といえるでしょう。
たとえば2,000万円の価値がある家を50%ずつ持分とした場合、1,000万円で買い取るということになります。
しかし、現金ですぐに1,000万円を支払える方は、それほど多くはないのでしょう。
現実的に仲介での売却は難しく、配偶者に買い取ってもらえないケースが多いため、共有持分を買い取ってくれる専門の不動産に依頼する流れとなります。

離婚協議中に共有持分を売却する際の注意点とは?

基本的に、共有持分は単独で売却することが可能ですが、離婚協議中の売却はトラブルの可能性が高いのが注意点です。
離婚協議中の共有持分を売却する際の注意点について見ていきましょう。

共有持分を売却するには条件がある

自分の共有持分を売却する際、いくつかの条件があります。
そもそも、住宅ローンの残債がある場合は、売却することができません。
これは、通常の売却であっても、抵当権が設定されている不動産は売却できないという点と同じです。
しかし、抵当権が共有持分ごとに設定されている場合は売却が可能なケースもあります。
その場合は、自分の共有持分の抵当権を抹消することによって、売却が可能となるのです。
この方法は任意売却となり、金融機関との交渉が必要であったり、扱える不動産会社も限られていますので、実際の売却は難しくなります。

仮差押を受けている場合

自分の共有持分が、仮差押を受けている場合は売却できません。
不動産や退職金などは夫婦の共有財産となります。
離婚の前に勝手に使い込まれてしまったら、財産分与に大きく影響しますので、事前に裁判所に申し立てをして仮差押をおこなうことが可能です。
共有持分が仮差押されている場合は、自分の共有持分であっても売却することができません。

財産分与でのトラブル

共有持分は単独で売却することが可能ですが、離婚の財産分与でトラブルになるケースがあります。
夫婦の財産分与は持分に関わらず、2分の1となる点がトラブルの原因となってしまうのです。
たとえば、3,000万円の価値がある不動産で、夫が70%、妻が30%という共有持分だとして、夫が持分を売却したとします。
つまり、夫は2,100万円で共有持分を売却したことになるのです。
残された不動産の価値は900万円ということになりますが、離婚の財産分与は2分の1となります。
そのため、夫が持分に関わらず、妻に600万円支払う必要があるということです。

共有持分の売却相場は安い

先ほどの例でいうと、家全体で3,000万円の価値だったとして、夫の持分を売却すると2,100万円としましたが、現実にはもっと安い金額で売却することになります。
家の一部を購入したとしても自由に活用することは難しく、一般的に家全体の売却相場からは大きく下がってしまうのが現実です。
たとえば、3,000万円の価値がある家の70%分の共有を売却する際、1,200万円で売却したとします。
財産分与で600万円妻に支払うことを考えると、手元に残るのは600万円です。
家をまるごと売却して財産分与をした場合は、1,500万円手元に残るはずが、半分以下になってしまいます。

離婚協議中に配偶者に無断で共有持分を売却した際のリスクとは?

共有持分は、基本的にほかの共有者の同意がなくても売却が可能です。
しかし夫婦間ではルール違反とみなされるケースもありますので、注意が必要でしょう。
しかも、離婚協議中はなにかとトラブルが起きやすくリスクも大きくなります。
先ほどお伝えした、財産分与の際もリスクは避けられません。
ほかに、どのようなリスクがあるのか見ていきましょう。

離婚成立が長引いてしまう

夫婦が住んでいる自宅などの不動産は、財産分与の対象となり、持分に関係なく2分の1に分けるというのは先ほどお伝えしました。
自分の共有持分を売却することで、金額的なリスクが大きくなるのはもちろん、相手に無断で売却した際は、不信感を買ってしまいます。
離婚に向けて順調に話し合いが進められていたとしても、こじれる恐れがありますので注意しましょう。
共有持分を勝手に売却したことによって、離婚成立が長引く可能性すらあるのです。
離婚成立までは、婚姻費用が発生することもリスクといえます。
たとえば夫が年収650万円、妻が350万円だと世帯年収は1,000万円となり、収入が平等になるように婚姻費用を支払う必要がありますので、離婚が長引くほど出費も多くなってしまうのです。
早期に離婚したいと思っている側からすると、大きなリスクとなってしまします。

買取業者とのトラブル

離婚調停中に限ったことではありませんが、共有持分の売却は通常の仲介での売却は難しいでしょう。
そのため、買取業者に買い取ってもらうのが一般的ですが、配偶者に無断で売却した際、配偶者と買取業者の間でトラブルが発生するというリスクがあります。
夫が共有持分を買取業者に売却した場合、妻と買取業者で共有することになるのです。
買取業者から売却の話を持ちかけられることもありますし、買取業者から妻へ共有分割請求を起こされるリスクもあります。
共有分割請求がおこなわれると、請求された側は共有を解消するための話し合いをおこなう必要があり、合意が得られない場合は裁判による判決で強制的に共有状態を解消するケースもあるのです。
また、買取業者から家賃請求をされる可能性があることもリスクの一つといえるでしょう。
配偶者に無断で売却した際、このようなトラブルが発生し、離婚調停中だとさらに調停員からの心証も悪くなり不利となります。

離婚協議中の共有分割請求は認められない

共有分割請求とは、共有者に共有持分を支払って単独名義にすることが目的です。
家を売却して現金化したい夫と、そのまま住み続けたい妻がいるとして、夫が共有分割請求をして認められてしまったら、妻は住む家を失ってしまいます。
夫婦間の共有物の分割請求は、権利濫用として認められないケースが多いのです。

まとめ

離婚する相手とは、早く縁を切りたいと思う方も多いと思います。
しかし、夫婦共有の不動産は、結局は家全体を売却したほうが手元に残る金額は大きくなるのです。
勝手に売却してしまうことで金銭的に損をすることになりますし、離婚も長引く可能性があります。
共有持分を売却することは可能ではありますが、売却前にしっかりと話し合うことが大事だといえるでしょう。

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