相続不動産を売却するときはどんな手続きが必要？注意点とともに解説

親や親族が亡くなり土地や建物を取得したものの、活用方法がないことから、売却を検討するケースがあります。
しかし、相続も売却も日常的におこなうものではありません。
そのため、「手続きの流れがわからない…」とお悩みになっている方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、相続した不動産を売るまでの流れやかかる税金、注意点について解説します。

相続した不動産を売却するときの手続きの流れ

まずは、土地や建物を取得後、売却するまでの流れについて解説します。

相続人を決める

手続きの流れとして、まずおこなうことは、相続人を決めることです。
亡くなった方の戸籍謄本除籍謄本にて、法定相続人となる方を調査します。
配偶者や親、子どもや孫、認知している子どもなど、不動産を取得する権利を持つ方をすべて調べなくてはなりません。
離婚や再婚をしている場合、再婚相手やそのあいだにできた子どもなども、相続人になる可能性があります。

財産の種類や数を調査する

次の流れは、財産の種類や数を調査することです。
一般的に大きな割合を占める財産は、不動産と預貯金となります。
しかし、税金を計算する際、プラスの財産だけでなくマイナスの財産も計上しなければなりません。
マイナスの財産とは、借金や未払いの税金などのことです。
そのため、どのような財産がどのくらいあるのかを、調べる必要があります。

遺産分割協議をおこなう

次の流れは、遺産分割協議をおこなうことです。
遺産分割協議とは、財産の取得割合や方法について、当事者全員で話し合うことを指します。
遺言書があれば、基本的にその内容に沿って手続きを進めますが、必ずしも見つかるとは限りません。
見つかったとしても、書き方や内容によっては無効になる可能性もあるでしょう。
もし遺言書がない場合は、遺産分割協議によって、不動産を取得する方を決めることになります。
話し合った内容は、遺産分割協議書という書面にまとめます。

相続登記をおこなう

不動産を取得する方が決まったあとの流れは、相続登記をおこなうことです。
相続登記とは、土地や建物の名義を変更するための手続きとなります。
手続きは、法務局でおこないます。
現在は相続登記が義務化されているので、失念しないよう注意が必要です。
手続きの際の必要書類として、下記が挙げられます。

●亡くなった方の戸籍謄本と住民表の除票
●相続人全員の戸籍謄本
●不動産を取得する方の住民票
●登記申請書
●不動産の固定資産評価証明書

亡くなった方の戸籍謄本は、出生から死亡までのものが必要となります。
また、登記申請書は、専門家（司法書士）に依頼することも可能です。

土地や建物を売却する

名義変更をおこなったあとの流れは、土地や建物を売却することです。
売却までの流れは、下記のとおりです。

●不動産会社と媒介契約を締結する
●販売活動をおこなう
●買主と売買契約を締結する
●決済と引き渡しをおこなう

売りに出してから引き渡しまでは、3か月～半年ほどかかるのが一般的です。

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相続した不動産を売却するとかかる税金と利用できる控除

続いて、土地や建物の売却でかかる税金と、利用できる控除や特例について解説します。

譲渡所得税

かかる税金としてまず挙げられるのが、譲渡所得税です。
譲渡所得税は、不動産を売却して譲渡所得（利益）が出たときに課税されます。
譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
買主から支払われた金額-（取得費+譲渡費用）
取得費とは、売却する不動産を購入した際にかかった費用のことで、建築費用や仲介手数料などが該当します。
譲渡費用とは、売ったときに支払った費用を指し、主なものは仲介手数料や建物の解体費用などです。
また、譲渡所得税は、下記のとおり土地や建物の所有期限に応じた税率をかけて算出します。

●所有期間5年以下（短期譲渡所得）：約40％
●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：約20％

所有期間によって税率が大きく異なり、納税額にも影響が出ます。

印紙税

かかる税金として、印紙税も挙げられます。
印紙税は、売買契約書にかかる税金のことです。
契約金額に応じた収入印紙を貼り付けて、納税します。
契約金額ごとの印紙税の金額は、下記のとおりです。

●500万円超え1,000万円以下：5,000円
●1,000万円超え5,000万円以下：1万円
●5,000万円超え1億円以下：3万円

契約金額が大きくなると、支払う印紙税も増えることになります。

3,000万円の特別控除

相続した家が空き家になっており、売却した場合、条件を満たせば3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。
空き家を取り壊して売ったり、耐震リフォーム後に売り出したりすると、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。
特別控除によって、譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、譲渡所得税はかかりません。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、支払い済みの相続税の一部を、取得費に加算できるというものです。
取得費を増やせれば、その分譲渡所得を圧縮でき、税金の負担を軽減できます。
ただ、相続税を支払っていることや、相続開始の翌日から、3年10か月以内に売っていることなどが条件です。
そのため、売りに出すタイミングに注意してください。

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相続した不動産を売却するときの注意点

最後に、相続した不動産を、売却するときの注意点について解説します。

相続登記をおこなう

注意点としてまず挙げられるのが、相続登記をおこなうことです。
土地や建物の売却は、所有者でないとおこなうことができません。
そのため、売るためには、まず名義を亡くなった方から取得した方に変更する必要があります。
また、先述のとおり、相続登記の手続きは、現在義務化されています。
もし正当な理由がなく怠ってしまった場合、ペナルティーが課せられることも注意点の一つといえるでしょう。
売却の有無に関わらず、名義変更の手続きは必要ということです。

契約不適合責任を負うリスクが生じる

契約不適合責任を負うリスクがあることも、注意点の一つです。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡したとき、売主が買主に対して負う責任を指します。
修繕費用を負担したり、代金の減額請求に応じたりしなければなりません。
状況によっては、契約解除や損害賠償請求につながることもあるでしょう。
売却前には、土地や建物の状態をしっかりと確認するようにします。
とくに築年数が経過していたり、長いあいだ空き家になっていたりする場合は注意が必要です。

話し合いは十分におこなう

注意点として、話し合いを十分におこなうことも挙げられます。
不動産は物理的に、平等にわけにくい財産の一つです。
そのため、遺産相続でトラブルになるケースも珍しくありません。
先述のとおり、遺言書がない場合は、当事者全員で遺産分割協議をおこなう必要があります。
だれが不動産を取得するのかで揉めてしまったり、売ることに反対する方がいたりするため、遺産分割協議が長引く恐れもあるでしょう。
とくに、亡くなった方と同居している方がいる場合や、事業継承のために売却が難しい場合などは、トラブルになる可能性が高くなります。
身内同士で揉めないためには、話し合いを十分におこなうことが注意点となります。

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まとめ

相続した不動産を売却するためには、遺産分割協議や相続登記など、さまざまな手続きが必要となります。
その際、売却によって税金の負担も生じるため、節税するための控除や特例を利用することがポイントです。
一方で、名義変更をおこなっておくことや、契約不適合責任を負うリスクについて理解するなど、いくつかの注意点があります。