遺産を相続する際に、相続人が複数いる場合は遺産を分割する必要があります。
そのときに使われる手段として換価（かんか）分割というものがあり、これは株式や不動産を売却して、相続人で分ける方法です。
換価分割は公平に遺産を分けることができる手段ですが、メリットだけでなくデメリットもありますので、この記事では不動産の換価分割の特徴に焦点を当てて、わかりやすくご説明します。
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換価分割とは、相続した不動産を売却して現金化し、相続人同士で相続割合に応じて分割する方法です。
たとえば遺産が500万円の預貯金と、3,000万円の価値がある不動産だった場合、2人の相続人でそのまま分けるのは難しいと感じる方が多いでしょう。
かんたんに分割できる現金と違い、不動産はそのまま分けることはできません。
不動産を分割する方法はいくつかありますが、そのうちのひとつが換価分割です。
3,000万円の不動産を売却して現金得ることができれば、500万円の現金と合わせて相続人で分けることがスムーズになります。
換価分割がおこなわれやすいケース
一般的に以下のケースでは換価分割がおこなわれることが多いです。
●遺産の大半を不動産が占めている
●相続人が誰も不動産の利用を希望していない
●不動産の維持管理が負担になる
●払わなければいけない相続税の資金が不足している
先ほど例としてご紹介したケースのように、遺産の大半が不動産である場合、公平に分けるためには換価分割したほうがスムーズだと判断される方が多いです。
また、相続人のうちどなたかが不動産の利用を希望している場合は、不動産は売却せずに遺産分割する方法を検討する必要がありますが、そうでない場合は不動産の維持管理にかかる費用と手間を考えて換価分割されるケースがよくあります。
また、後ほど詳しくご説明しますが、遺産を相続した際に支払う必要がある相続税を現金で用意する必要がありますが、この資金が不足している場合は不動産を売却した利益から相続税を支払うのが一般的です。
換価分割の手順
換価分割をするためには、まずは誰が相続人かを確定させ、相続財産の抜け漏れがないかの調査と評価をおこないます。
相続人と相続財産がはっきりしたら、相続の権利を持つ全員で遺産分割協議に参加し、全員が換価分割に対して同意する必要があります
同意が得られたら「遺産分割協議書」を作成する際に換価分割をおこなうことについて明記します。
次に不動産を売却し、相続人の代表者が売却金を受け取ります。
売却金額から経費を引いた額を、法定相続分に従って分割するのが基本の手順です。
不動産相続における換価分割のメリット
不動産を相続する際に換価分割をおこなうことのメリットをお伝えします。
公平に遺産を分けられる
不動産を売却した現金を法定相続分に応じて分割するため、配分は1円単位でおこなうことができます。
不動産を売却せずに分割する「現物分割」や「代償分割」では完全に平等な分け方をするのは現実的に難しく、のちの不満にもつながりかねません。
しかし換価分割であれば不動産の価値として手元に残った現金をきっちりと分けることができるので、不公平感は少なく、トラブルにもなりにくいでしょう。
資金がなくても相続できる
不動産を売却せずに遺産を分割する場合、不動産を相続した方は他の相続人に法定相続分のお金を渡すのがひとつの手段です。
しかしこの方法だと、不動産を相続する方にまとまった資金が必要という問題があります。
換価分割では相続人に手元資金がなかったとしても平等に遺産を分けることができるのもメリットです。
相続税の支払いも売却金から出せる
相続税が発生する場合、相続してから10か月以内に一括で相続税を支払わなければいけないので、ここでもまとまった現金が必要となります。
たとえ手元に資金がなくても、不動産を売却して得たお金があればそこから相続税を支払うことが可能なため、納税資金についての心配もいりません。
物件の維持管理費が不要になる
不動産は所有しているだけでも維持管理のための費用と手間が発生します。
税金もかかりますし、不動産のそのままの状態を維持するのは意外と大変です。
早めに売却してしまえば、不動産を保有することによって必要な維持管理費が節約できるのもメリットです。
相続税の節税ができることもある
生前に不動産を売却してから現金で相続するよりも、相続が発生してから換価分割によって不動産を売却するほうが節税になります。
相続税評価額は現金よりも不動産のほうが下がって、現金に比べて建物の場合は7割程度、土地の場合は8割程度の評価額となります。
そのため、不動産相続後に換価分割して現金を得るほうが、最終的に手元に残る資金が多くなることが期待できます。
不動産相続における換価分割のデメリット
メリットが多いように感じる換価分割ですが、デメリットもありますので合わせてご紹介します。
全員の合意を得るのが難しいこともある
換価分割するためには、相続人全員の合意が必要で、だれか1人でも反対していればできません。
不動産を手放すことになるため、もしその不動産に住んでいる方がいる場合はほかに住む場所を探す必要があります。
このようにさまざまな事情が考えられますし、相続人全員が近くにいるとも限りませんので、かんたんには合意が得られないかもしれません。
また、換価分割することについては合意が得られても、売り出し価格に対して意見が一致しないこともあり、相続人全員で話し合いを進めることに困難を感じるかもしれません。
手間と時間がかかる
このように全員の意見をまとめながら、売却を任せる不動産会社を選定し、売却の手続きをするのは手間と時間がかかります。
あまり急がないほうが売却金額は高くなる傾向にありますので、時間がかかることを前提としたほうが良いでしょう。
弊社では換価分割の際の不動産売却の経験も豊富ですので、お気軽にご相談ください。
安くしか売れないこともある
早く現金を相続したいときや、相続税の支払い期限までに現金が必要なときなどは、売り急ぐことになってしまうかもしれません。
不動産は売り急ぐと売却価格が低くなる傾向にありますので、可能であれば高く売れる時期を見極め、期間に余裕を持った売却活動ができると良いですね。
弊社は換価分割における物件売却の経験も豊富ですので、「急いでいるけれど高く売りたい」などのご希望も率直にお伝えください。
諸経費がかかる
不動産を売却すると、売却価格がそのまま手元に入ってくるわけではなく、手数料や印紙代などの諸経費がかかります。
諸経費を差し引いた額を分割することになるため、手元に残るのは不動産価格よりも少なくなることは頭に置いておきましょう。
所得税が発生することもある
不動産が購入時の価格よりも高く売れた場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。
これは購入時の金額から経費を引いた利益にかかる税金のことで、これがかかってしまうと住民税の値上げにもつながります。
高額な税金を避けるためには、税控除の制度をうまく利用しながら節税する必要があります。
まとめ
不動産を相続したときにおこなう換価分割の特徴や、メリットとデメリットをお伝えしました。
公平に遺産を分け合える換価分割ですが、手間や諸経費がかかるなどの避けられないデメリットもあります。
法律や税金のことも絡んでくるので、相続した不動産でお困りのことがあればお気軽にご相談ください。
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