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不動産のリースバックの仕組みとは?メリットやデメリットを解説

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不動産のリースバックの仕組みとは?メリットやデメリットを解説

カテゴリ:不動産売却コラム

不動産のリースバックの仕組みとは?メリットやデメリットを解説

不動産の売却を考える際、リースバックを検討する方も多いのではないでしょうか。
ところで、不動産のリースバックとはどのような仕組みなのでしょうか。
今回は、不動産のリースバックの仕組みについて詳しく解説していきます。

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不動産のリースバックの仕組みとは?

不動産のリースバックの仕組みとは?

不動産を売却する際に、リースバックを検討する方も少なくはありません。
自宅を売却して現金化したあと、賃貸として住み続けることができるシステムをリースバックといいます。
引っ越しすることなく、まとまった現金を手に入れられます。
また、不動産を売却したお金を老後の資金として使う方も多いです。
それでは、リースバックの具体的な仕組みをみていきましょう。

リースバック業者に不動産を売却する

リースバックの仕組みとして、まずはリースバック業者に不動産を売却するところからはじまります。
査定額は、一般的な市場相場価格の50%~80%といわれています。
査定額が低い気がするかもしれませんが、家に住み続けられるメリットを考えると打倒といえるでしょう。
リースバックを利用しなければ、住み慣れた家を離れ、賃貸住宅を借りて住むことになります。

賃貸借契約を結ぶ

売却したあと、持ち主であるリースバック業者から家を借りる形となります。
一般的な賃貸住宅と同じように、賃貸借契約を結んで家賃を払って住み続けることができます。

買い戻しについて

また、契約によっては買い戻しをすることもできます。
なにかしらの事情で、一時的にまとまった現金が必要な場合などに有効な方法で、生活が安定したら買い戻すという方法です。
将来買い戻しを希望する場合、買取時に買い戻す時期や価格を決めることになります。
民法では、売却した不動産を買い戻す時期は最大10年という事項がありますが、リースバックは買い戻しに時効がありません。
たとえば、55歳の時にリースバックで買い取ってもらい、5年後の退職金で買い戻すという設定も可能です。
上記の方法ですと、働いているうちは家賃を払って、老後はローンも家賃の支払いもない状態で過ぎすことが可能となります。
しかし、買い戻し金額は買取金額より高額になりますので、自宅に住み続ける理由がない限り損をする可能性もありますので、十分考えて契約しましょう。

不動産のリースバックのメリットとは?

不動産のリースバックのメリットとは?

次に不動産のリースバックのメリットをご紹介します。

売却後も住み続けられる

不動産リースバックの大きなメリットは、売却したあとも住み続けることができるという点です。
不動産リースバックをおこなう方の大半は、住み続けたいという理由が大きいでしょう。
売却後も住み続けたいという方のなかには、子どもを転校させたくないなど、その場所に住み続けなければいけない理由があります。
また、引っ越しには時間と費用がかかり、精神的な負担にもなりえます。
今までと変わらず、同じ場所に住み続けられるのは大きなメリットといえるでしょう。

売却したことを近所に知られなくてすむ

不動産を売却する理由はさまざまですが、リースバックを利用する方はまとまった現金が必要という方がほとんどです。
ライフスタイルの変化で収入が少なくなった方もいるでしょう。
なにかしらの理由でローンの支払いが困難になった場合な、リースバックを選択することも少なくはありません。
たとえば、子どもを転向させたくない場合、家を売却して賃貸住宅に引っ越すことになりますが、友達や周りからいろいろと詮索されてしまうのは当然です。
リースバックであれば、住み続けられるわけですから、売却したことは周囲にバレません。
また、4LDKの一戸建てで月々7万円の住宅ローンを支払っていた場合、同じような間取りの賃貸住宅を7万円で借りることは難しいでしょう。
一度、広い一戸建てに住んでしまうと、狭い賃貸に移り住むことは物理的にも精神的にも難しいことです。

維持費やリスクが減る

不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税を毎年払わなくてはいけません。
建物の修繕費なども大きな負担となります。
しかし、リースバックでは所有者が変わりますので、固定資産税や都市計画税を払う必要はありません。
また、一定の家賃を払うだけで良いので、金利上昇の不安もなくなります。

まとまった現金が手に入る

まとまった現金が必要な方にとっては大きなメリットとなります。
リースバックを利用する方は、ローンが払えなくなったという他に、なにかしらの理由でまとまったお金が必要というケースが多いです。
また、不動産を相続する子どもがいない場合は、生前に現金化して老後の資金に使ったほうがメリットも大きいでしょう。
とくに、高齢になるほど住み慣れた土地を離れたくないものです。
そして、リースバックによって売却した資金の使いみちに縛りはありません。
脱サラをして事業をおこしたい方のなかには、リースバックで事業資金を調達する方も少なくはありません。

不動産のリースバックのデメリットとは?

不動産のリースバックのデメリットとは?

最後に不動産リースバックを利用した際に考えられるデメリットについてご紹介します。

売却金額が相場より低い

先ほどもお伝えしましたが、リースバックでの売却金額は一般的な売却相場の50~80%です。
周辺の売却金額の相場が3,000万円としたら、2,400万円以下の査定になります。
リースバック業者は、投資用の不動産として買い取ることになるので、利回り重視で考えると一般の査定より低くなってしまうのです。

家賃が住宅ローンや周辺の家賃より高くなる場合もある

売却後は家賃を払って住み続けることができますが、家賃相場がいくらぐらいなのか気になりますよね。
家賃相場は、年間で売却金額の10%前後といわれています。
たとえば、売却金額が1,500万円だとすると、月々の家賃は12万5,000円となります。
住宅ローンを12万5,000円以上払っていたというケースは問題ありませんが、12万5,000円以下だとしたら、住宅ローンより支払いが増えてしまいますよね。
リースバックを選ぶ理由が、住宅ローンの支払いが困難というケースだとしたら、売却後に家賃を支払うのも困難になってしまうでしょう。
また、周辺賃貸の家賃相場は一切関係ありません。

契約内容に注意

リースバックの賃貸借契約は、定期借家契約が結ばれることが多いです。
定期借家の期間が終了したあと、再契約できれば問題ないですが、できない場合は退去しなければいけません。
そうなってしまうと、リースバックした意味がなくなってしまいます。
契約の際は、普通借家契約を結ぶことをおすすめします。

リースバックができないケース

ローンの返済が困難、まとまったお金必要、引っ越しはしたくない、などリースバックに求める条件はさまざまです。
しかし、そもそもリースバックをしたくてもできないケースがあります。
不動産の売却代金よりも住宅ローンの残債が多いオーバーローンの場合は、リースバックを利用できません。
オーバーローンの場合、残債を一括で支払必要があります。
リースバックをする方で、オーバーローンの場合に追い金をして一括で残債を支払うことは少ないため、リースバックを利用することは難しくなるでしょう。

まとめ

今回は、不動産リースバックの仕組みや、メリット・デメリットをご紹介しました。
不動産を売却してまとまったお金が入り、なおかつ住み続けることができる、一見メリットしかないシステムですが、デメリットもしっかり理解することが大事です、

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