古家が残ったままの土地の相続や、新しい新天地を求めての引っ越しを考えている方は、古くなった家をどうすれば良いのか悩んでいることでしょう。
今回は、古家付き土地とはそもそもなにかを解説しつつ、古家がある状態で売却するメリットとデメリット、更地にしてから売却するメリットとデメリットをご紹介します。
古家付き土地のままで売れるのか、更地にしたほうが良いのかお悩みの方必見です。
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弊社へのお問い合わせはこちら売却の前に！古家付き土地とは？
古家付き土地について
古家付き土地とは、一般的に中古物件として扱うことができないような「経済的な価値がない建物が残っている土地」であり、いわゆる土地を購入したい方向けへの表現のひとつです。
こういった経済的な価値がない土地を、広告上でご紹介するときの表記方法も、ある程度決まっています。
それが「上物付き土地」や「廃屋付き土地」といった表記で、土地を探している方なら見たことがあるでしょう。
ただし、経済的な価値についての判断も状況やメーカー事に異なる部分もありますし、法律などで定義されてはいないので曖昧な部分も多少あります。
そのため古家付き土地だと思ったら中古住宅だったといったケースもいくつか存在します。
それでも曖昧な線引きだと、こういった土地を扱う方たちも困りますので、ある程度の定義づけがされています。
古家付き土地の定義の1つ目は法定耐用年数が存在する木造住宅の築年数です。
木造住宅の法定耐用年数は22年となっており、その22年に近く区切りが良い築20年以上の木造建築で建てられた家が取り壊さずに売却された場合は古家付き土地として扱っています。
2つ目は築20年以上にはなっていないが、建物そのものの損傷がひどいために資産価値が0円となってしまった建物を扱う場合です。
ただし、資産価値があるかどうかの判断は自分ではできませんのでまずは自分の住んでいる建物がどういった評価額になっているのかを査定してもらう必要があります。
土地を売るときの考え方で状況が変わる
土地を売却するには建物を解体してから売るかそのまま売るかの2択になります。
古家付き土地は解体することなく売る方法で、更地にする場合は解体してから売る方法です。
ただし、古家付き土地売却も更地売却もそれぞれ長所と短所があり、状況次第でそれぞれの長所と短所の大きさも変わってくるため、安易に決められません。
古家付き土地を売却する際のメリットとデメリット
古家付き土地売却のメリット
古家付き土地を売却する時のメリットはいくつかあります。
1つ目が「解体費用がかからない」ことです。
建物の解体にはどうしてもある程度の費用を用立てる必要がありますが、解体しないでそのまま売ることが古家付き土地売却となりますので、解体費用はかかりません。
一般的な木造建築を解体する場合は規模や構造によって変わりますが150万円から200万円はかかってしまいます。
こういった支出を抑えて売ることが可能なのは大きなメリットでしょう。
2つ目は「固定資産税を節税できる」ことです。
土地の売買はどの土地でもすんなりいくわけではなく、長期化することもしばしばあります。
長期化して売ることができない土地の所有者は売れない限りいつまでも自分になってしまいますので、税金を払い続ける必要があるのです。
そこで重要なのが固定資産税で古家付き土地だと固定資産税が住宅用地の負担調整措置によって大きく軽減されます。
とくに200㎡以下の小規模住宅用地だと税金が更地に比べて6分の1にまで抑えられるので、これは大きなメリットとなるでしょう。
交渉が長期化することが予想されている場合は間違いなく考慮すべき点です。
3つ目は買主側が住宅ローン融資を受けやすくなることです。
これは更地になった土地を購入した場合は融資の審査が厳しくなったり手続きが難しくなってしまうといったデメリットがあるためです。
そのため、買主側にとって資金繰りに余裕が出やすいのは実は古家付き土地となっています。
4つ目は買主側がリノベーションに利用できることです。
近年の不動産業界ではリノベーションやリフォームがかなり人気となっており、人気上昇に伴い中古物件の流通量も増えています。
古い日本家屋をリノベーションしたい方を相手に売却することが可能なら、解体が必要なく、解体費用も浮きます。
古家付き土地売却のデメリット
古家付き土地を売却する時のデメリットもいくつかあります。
1つ目は価格競争で勝てないので解体費用分の値引きを考慮する必要があることです。
古家付き土地は建物を解体しないで売ります。
つまり、解体費用も買主側負担です。
しかし、それでは更地にした土地と比べると値段的にどうしても高くなってしまうので売却競争で負けてしまうのです。
競争で負けてしまわないように相場価格から解体費用分を値引いた価格で勝負する必要が出てしまいます。
2つ目は買主側のデメリットから購入者が減る危険性があることです。
古家付き土地を購入して、リノベーションやリフォームを考えていない方の場合、解体費用や解体するための時間がどうしても必要になってしまいます。
これは大きなデメリットですし、廃屋のような建物が残っているとイメージがどうしてもマイナス方向に傾いてしまうので敬遠されて売れなくなってケースもあるのです。
このようなデメリットを買主側は背負いたくないと考えると、当然古家付き土地には手を出しません。
古家付き土地ではなく更地を売却する際のメリットとデメリット
更地売却のメリット
古い建物を解体して更地にして売却するメリットもいくつかあります。
1つ目が更地にしたことで売れる確率が高くなることです。
古い建物が建っておりリフォームやリノベーションをしない古家付き土地は解体作業が必須です。
そのため、解体作業が不要ですぐに建築が可能な状態の更地のほうが古家付き土地よりも色んな計画を立てやすく、用途を選ばない更地は需要が高くなります。
2つ目は査定価格がアップしやすいことです。
土地が少ない地域の解体工事が不要となっている更地はさまざまな計画を立てられるために需要が高まります。
需要が高くなればなるほどそれだけ高く売ることが可能になるので、査定価格もアップしやすいのです。
また、土壌汚染や地下埋設物調査なども更地にした土地ならば売りに出す前にチェック可能なので、そういった付加価値をつけることで査定価格がよりアップします。
更地売却のデメリット
更地にして売却するデメリットもいくつかあります。
1つ目が売る前の費用がどうしても高くなりやすいことです。
解体する場合はそのための予算が必要になりますし、廃棄物処分費も必要になってくるでしょう。
こういった廃棄処分費用や解体工事の費用が発生してしまうのが更地売却の一番のデメリットです。
ある程度予算に余裕がある方なら問題ないのですが、お金を用意するのが一苦労な方にとって、簡単に更地にできない要因となっています。
2つ目が固定資産税が高くなってしまうことです。
古家付き土地では交渉の長期化で優位に働いていた固定資産税ですが、その優位性は更地にすることでなくなります。
古家付き土地は固定資産税を減らすことが可能であり状況次第で6分の1まで減らせます。
しかし、更地にするとこういった特別な措置が無くなるので交渉がうまくいかずに長期化した場合に負担が大きくなるのです。
まとめ
古家付き土地の売却や更地売却にはそれぞれメリットとデメリットがあります。
古家付き土地とはどんな土地なのかを理解しつつ、それぞれのメリットとデメリットが自分にどのように降りかかってくるのかを意識してみる必要があります。
それらを天秤にかけた後に自分にとって優位なのはどちらなのかをはっきりさせて売る方法を決めましょう。
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