土地の売却を考えている人にとって大きな問題となるのが再建築不可物件の取り扱いです。
今回は再建築不可物件とは何かを接道義務を交えて解説しつつ、再建築不可物件を売却するのがどうしてそこまで難しいのか、売る方法は存在しているのかを見ていきましょう。
不動産を相続したらそれが実は再建築不可物件で扱いに困っているなどといった人ほど知りたい情報が満載な記事になっています。
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再建築不可物件について解説
再建築不可物件とは簡単に解説すると「文字どおり建築することも建替えや建て増しもNGな土地」となります。
より専門的な言葉を用いて再建築不可物件を解説すると「建築基準法上の接道義務を果たしていない土地」となります。
再建築不可物件は簡易的なリフォームをすることは可能ですが、建築確認が必要となる改築および新築はできないため売却するときは非常に大きな不利を背負うことになります。
また、再建築不可物件かどうかを判断するためには接道義務について知る必要がありますので、接道義務に関する知識を備えることも重要なのです。
接道義務について解説
接道義務とは「幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接する義務」になります。
いわゆる道路に繋がっている間口が2m以上あれば接道義務を果たしていると言えるのです。
この接道義務には何かあったときの緊急車両が問題なく出入りすることが可能にするといった目的もあるため、守るべきルールとして建築基準法により義務化されています。
守っていないからといって罰則があるわけではなくあくまで建築をするのに適していない土地として扱われるだけなのです。
ただし、この建築基準法上のルールが適応されるかどうかの判断も複雑で、また道路かどうかの判断も複雑なので要注意になります。
原則としてこのルールが適応されるのは都市計画区域や準都市計画区域で適応され、それ以外の場所では接道義務がない地域もあるため問題なく建築できる場所もあるのです。
また、道路における定義は道路法による道路はシンプルで「国道・都道府県道・市町村道・区道で幅員が4ｍ以上のもの」となりますが、それ以外にもルールがあるためしっかり確認する必要があります。
なかには幅員が4ｍ未満の道路でも特定行政庁が指定していると道路と見なされるため接道義務を満たしていると判断されるケースもあります。
これらのルールは建築基準法の第42条でひとまとめになっていますが、どの道路が第42条のどの条件を満たしているのかを簡易的に見ただけで判断するのは難しいです。
道路の区分や接道義務についての判断は専門家の知識や、それ相応の経験が必要になってきます。
市区町村で異なるルールに要注意
接道義務とは「幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない義務」になりますが、市区町村でそれ以外のルールが異なるケースがあります。
たとえば東京都で建物の延床面積が200m以下の物件を扱っている土地の場合、路地状の長さが20m以下なら幅員2m以上で接道義務を満たしていると判断されます。
しかし、路線状の長さが20mを超えている場合は幅員3m以上が必要になるのです。
これが横浜市だと路地状の長さが15m以下なら幅員2m以上、路地状の長さが15m超で25m以下なら幅員3m以上、路地状の長さが25m超なら幅員4m以上で接道義務を満たしていると判断されます。
このように市区町村で接道義務を満たしているかどうかのルールが異なるのも要注意と言えるでしょう。
こういった知識はいきなり土地を売ろうと決心した不動産業界とは遠い位置にいる方々には備わっていない知識となっているため、正確な判断には専門家の協力は不可欠となってきます。
再建築不可物件の売却が難しいのはなぜ？
建て替えができない
再建築不可物件は再建築不可物件から脱却できない限り更地にして建築することもできませんし、建替えや建て増しをすることもできません。
できることはすでに備わっている建物をリフォームすることです。
このように土地を購入しても買い主ができることが限定的になってしまうのが再建築不可物件となりますので、とてもリスクが高く手が出しにくい不動産となってしまいます。
老朽化がある程度進んで改築や建替えをしたかったとしても不可能ですし、仮に何らかの震災で建物が倒壊してしまった場合は再建築不可物件では建物を建てられません。
このように再建築不可物件に該当しているために通常の建造物では考えられないリスクが次々と表面化してしまうために、売却するのがとても難しい状況になってしまいます。
担保価値が低い
再建築不可物件は建て替えができないなどのリスクが多いため、担保価値も通常の土地や建物と比べると低くなります。
そのため、土地や建物を利用したローンを選ぶことが難しくなってしまうなどの弊害も出てしまいます。
ある程度大きな買い物をローンでおこなう場合には担保価値が低い再建築不可物件では役に立たないと考えておきましょう。
売れない
このようにさまざまなリスクがあるのが再建築不可物件なので、たとえ他の似たような土地よりも安い価格で売りに出したとしても買手がつかないケースが多いです。
たとえ買い取ったとしても売るのが難しい土地であると不動産業界に携わっている人たちならば周知のこととなっているのが接道義務を果たしていない再建築不可物件になります。
数多くのリスクを飲み込んだ上で購入を検討しないといけないため、売りに出してもなかなか購入されず扱いに困ってしまいます。
再建築不可物件を売却するための方法とは？
隣地を買取して再建築不可物件から脱却する
再建築不可物件を売却する方法の一つが再建築不可物件から脱却することです。
たとえば、再建築不可物件になってしまっている要因が土地を挟んで道路が存在しているといった理由なら、その土地を買取してしまうことです。
隣地とセットにすることで接道義務を満たせる不動産の場合は、買取も視野に入れて売却計画を立てましょう。
買取はある程度の資金を用意しての売却計画となりますので、買取が難しい人は隣地を借りて間口を広げることで対応することも可能です。
接道義務を満たしている隣地所有者に売る
接道義務を満たしている隣地所有者がいる場合、その人に売却するのも選択肢の一つになります。
再建築不可物件でも接道義務を満たしている土地とセットにすることで単純に土地が大きくなって価値が上昇しやすいですし、土地が大きくなれば建てられる対象も広がります。
このように土地を手に入れた隣地所有者のメリットがいくつかありますので、他の人たちに売却するよりも売れる確率は高いのです。
業者に買取をしてもらう
なかなか売れず買取資金もない場合は不動産会社などの業者に依頼して買取をおこなってもらうのも一つの手です。
不動産会社には直接売却する買取制度がありますので、こちらを有効活用することで売りにくい土地であっても現金化することが可能となっています。
リノベーションやリフォームをおこなう
再建築不可物件でも建築確認申請が必要ないレベルの改修は可能です。
そのため、施工会社に依頼してできる限りのリノベーションやリフォームをおこない、売りに出すといった方法もあります。
ただし、どこまでが再建築不可に牴触するかどうかは素人が判断できる領域にありませんので、施工会社に確認する必要はあるでしょう。
まとめ
再建築不可物件の売却は接道義務を満たしていない土地であるため、いろいろと難しい状況になっていることがわかります。
こういった土地を売るための方法もいくつかありますが、通常の土地とは違った対応が必要になりますので要注意です。
ある程度資金に余裕がある方向けの対処方と資金に余裕がない方向けの対処方がありますので、自分の状況しだいで対応策も変えていきましょう。
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