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不動産相続における現物分割とは?現物分割のメリットとデメリットを解説

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不動産相続における現物分割とは?現物分割のメリットとデメリットを解説

カテゴリ:不動産売却コラム

不動産相続における現物分割とは?現物分割のメリットとデメリットを解説

不動産を相続する状況になったときの対応には換価分割や代償分割、そして現物分割などいくつかの方法があります。
そのなかでも一般的なやり方が現物分割です。
今回はこの現物分割とは何かを解説しつつ、現物分割をした場合に発生するメリットとデメリットについて見ていきましょう。
これを知らないと相続する状況になったときにもめる危険性があるのです。

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不動産相続における現物分割とは?

不動産相続における現物分割とは?

現物分割の概要

現物分割を一言で表現すると「遺産をそのまま相続して分け合う方法」となります。
つまり、現金や車や骨董品、土地や建物を子どもたちや配偶者で相続するといったやり方です。
遺産相続の対象が何人かいた場合でも、それぞれに分割されるように割り振っていくのが現物分割の考え方となっています。

具体的な分割方法

現物分割の具体的な方法を見ていきましょう。
たとえば相続する人がAさんとBさんの2人だったケースです。
現物分割の対象が現金2,000万円と1,000万円に該当する不動産、自動車や骨董品など1,000万円の価値があるものとします。
ここでAさんが現金2,000万円を受け取った場合、Bさんは残りの1,000万円の価値がある不動産や1,000万円の価値がある車や骨董品を受け取るのです。
これで資産価値的には対等になります。
お互いに受け取りたい物が違う場合は、現金や現物から差し引きを行ってイコールになるように動きます。
土地を分割してそれぞれが相続するという形もありますが、土地の評価は複雑で分割してしまうことで価値が低下してしまい、うまく現物分割できないことがあります。
その場合に登場するのが代償分割や換価分割です。
代償分割は現物分割でうまく分割できないため少なく相続する人が発生したときに、そこで発生した差額分を補填する形で分割するやり方です。
換価分割は遺産を現金化して相続人に分割するやり方になります。

不動産相続における現物分割のメリット

不動産相続における現物分割のメリット

メリットその1:不動産を残せる

土地や建物を相続する場合、遺産として引き継ぐ現金が少なかったり相続する人が現金をあまり持っていないと、現物分割や代償分割がうまくいかないことがあります。
その場合土地や建物といった不動産を売却して、現金化してから遺産相続をおこなう換価分割をしないといけません。
しかし、このやり方は土地や建物を手放すことになりますので、手放したくない人にとっては辛い選択になるでしょう。
特に代々受け継がれてきた土地の場合は、手放したくないといった想いがひとしおとなります。
不動産をどうしても残したい人は現物分割が可能かどうかをまずは考えて、現物分割が難しい場合でも代償分割で対応できるかどうかを検討する必要があるのです。

メリットその2:遺産相続が比較的簡単

現物分割はそれぞれがそのままの形で現金化することなく現物を取得する形になります。
そのため、共有状態になることもありませんし現金化して分割するといった作業も必要ありません。
現物分割ではそれぞれの手続きをおこなうことで、遺産を相続することができるので、代償分割や換価分割よりも手間がかからないのです。
不動産を売却して現金化するケースでも全員での共同作業となりますし、土地や建物を評価するための業者に依頼するなどの対応が必要になります。
こういった手間暇が少なくてすむのは大きなメリットです。

メリットその3:トラブルが発生しにくい

現物分割はお互いが納得した形で相続することになるので、遺産相続におけるトラブルに発展しにくいのです。
たとえ遺産を相続する人が複数いたとしても、それぞれが納得した形で遺産を現物で受け取ることになればドラマのような相続トラブルにはなりません。
遺産相続は家族の仲が試される場とかお金に目がくらんだ人が現れる場と言われることがありますが、現物分割なら家族が円満で終わるケースになりやすいのです。

メリットその4:遺産相続における特例をうけられる

現物分割では不動産を売却することなく相続する形になります。
売却益が発生した場合に発生する税金がこの譲渡所得税となりますが、これは不動産の所有期間によっても税率が大きく異なります。
不動産の所有期間が5年以内で「短期譲渡所得」にカテゴリーされてしまうと譲渡所得税はなんと税率は約40%となります(復興特別所得税や住民税が入っている)。
所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」にカテゴリーされて譲渡所得税は約20%となります。
現物分割ならこれらの負担を軽減することができます。
また、一定の条件はありますが小規模宅地の特例が適用されれば、50%または80%まで評価額を減額されるため、相続税が減額されます。
これは現金化して遺産を相続していると受けられない特例であり、うけられるかどうかで税金が大きく変わります。
現物分割は所得税と相続税をできるかぎり抑えるためにも理想的な相続方法なのです。

不動産相続における現物分割のデメリット

不動産相続における現物分割のデメリット

デメリットその1:綺麗に分割できず不公平になる

ある程度の現金や土地以外のいくつかの現物が遺産相続対象となっている場合は、それらの資産をうまく等分することができれば公平に現物分割による相続が可能となります。
しかし、残された現金がほとんどなく土地や建物だけだった場合は公平な遺産分割は難しいでしょう。
いくつかの不動産が相続対象であったとしても、それぞれの価値が大きく異なり均等に分け合うことができないケースもあります。
これでは少なく相続することになった側から不平不満が出てもおかしくありません。
また、不動産の価値はどのように評価するのか、状況はどうなっているのか、時期がどうなっているのかなど価値も大きく変わってくるので、評価の仕方の段階でもめるケースすらあります。
そして比較的大きな土地が対象だった場合は、複数人で分け合うことが可能ですが、小さな土地や建物は分割することは現実的ではないので均等に割り振ることはできません。

デメリットその2:不動産の価値が低下するリスクがある

不動産は買手がたくさんいると総じて価値が高くなりやすいですし、逆に買手がつかない不動産は価値も低下しやすいです。
この買手がつきやすいかつきにくいのかのラインは土地の大きさも関わってきているのです。
そのため、現物分割をしたことで小さな土地になってしまった場合は価値が下がる可能性があります。
家を建てる場合の土地の平均的な大きさは35坪から40坪と言われていますが、それを下回ると売りにくいと判断されてしまうのです。
また、相続人が複数いた場合に土地を分割するとそれぞれの土地で接道義務を満たすのが困難になるケースがあります。
この接道義務とは建物を建てるために必要な建築基準法上のルールの一つで、満たせていないと土地の価値が一気に下落します。

まとめ

不動産相続における現物分割とは理想的な相続方法の一つです。

現物分割が可能であれば、遺産を公平に相続することができるので、トラブルが起きることも少ないでしょう。
しかし、現実問題として相続できる物が土地や建物しか無かった場合は、現物分割におけるデメリットが表面化してしまいなかなか上手くいかないケースも多いのです。
家族間でのトラブルを避けたいと考えている方は、どのように相続をするべきなのか検討を重ね決めることをお勧めします。

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