住宅ローンの滞納が続いてしまった場合、任意売却について考えることになるでしょう。
しかし任意売却するにあたってはいくつか条件があり、通常の不動産売却よりも複雑なところも多く、まずなにをすれば良いかわからない、という声を聞くこともあります。
そこでこの記事では、任意売却の流れを住宅ローンの滞納から債権者との交渉、売却から残債への対応まで、段階を大きく3つに分けてわかりやすく解説します。
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弊社へのお問い合わせはこちら任意売却の流れ①ローン滞納から不動産価格の査定まで
任意売却をする前提条件として、住宅ローンを数か月間滞納していることがあげられます。
まずは最初の段階では、住宅ローンの滞納から不動産価格の査定までをご説明します。
電話や郵便での督促
住宅ローンを滞納すると、まずは電話や郵便で督促されます。
かんたん言うと、支払いをするように要求されるということです。
当初予定していたローンの支払いができない場合は、金融機関と相談して、ローン返済の期間を延ばしてもらうリスケジュールができないかを聞いてみると良いでしょう。
ただしローン返済期間を延ばせるのは長くて2～3年なので、それでも返済が難しいケースも多いです。
期限の利益の喪失
一般的には住宅ローンを3か月以上または合計6か月分滞納した場合、「期限の利益」を喪失することになります。
「期限の利益」とは、大きな額を借りている住宅ローンを長い期限で少しずつ返済していけば良い、としてもらっていることです。
住宅ローンを最長の期間で組めば35年にもなりますし、そのような長い期間かけての返済が許されている状況は、債務者にとっての利益と言えます。
その「期限の利益」がなくなった場合は、債権者から一括での返済を要求されてしまいます。
住宅ローンを滞納してすぐではありませんが、連続して3か月以上滞納が続いた場合は「期限の利益」が喪失し、要求された一括返済にどう対応するかを考えなければいけなくなります。
また、連続して滞納していなくても、過去の滞納した記録の「合計」6か月でも「期限の利益」が喪失することにご注意ください。
残高証明の発行
住宅ローンの残高の詳細を知るために、残高証明を金融機関に発行してもらいます。
正直に「住宅ローンの返済が滞っていて、任意売却を検討しているので」と金融機関に理由を伝えても、それによって急な返済を求められたりすることはないのでご安心ください。
不動産価格の査定
住宅ローンを一括返済するために、不動産会社に相談して、お持ちの不動産価格の査定をすることになります。
任意売却をすることを債権者である金融機関に断られてしまうと不可能になり、債務者にとって不利な競売にかけることになってしまうため、任意売却に強い不動産会社と相談しながら進めていくことをおすすめします。
弊社に詳細をお伝えいただければ、多数の任意売却を成功させてきた経験をもとに金融機関との交渉内容をお作りいたしますので、お気軽にご相談ください。
任意売却の流れ②債権者の合意から不動産販売活動まで
不動産価格の査定が終わったら、次は債権者との交渉になります。
債権者と交渉して合意を得る
任意売却は債務者の一存でおこなうことができず、必ず債権者の合意が必要となります。
任意売却をおこなうことに加え、売却価格についても合意を得なければいけないため、無理のある売却計画を立ててしまうと、ここで交渉が決裂してしまいます。
現実的かつなるべく高く売れるような売却計画を立てて交渉するため、不動産会社の選定が重要なポイントでもあります。
また、債権者が複数いる場合はその全員からの合意が必要となることにも注意が必要です。
住宅ローンを滞納している際に、カードローンや消費者金融からお金を借りていると、その債権者すべての合意も得なければいけないということです。
また、物件を売却して得たお金をどのように債権者に配分するかについての調整も必要です。
競売と違い、任意売却での配分ははっきりと決められていないため、交渉が難航することもよくあります。
売却活動を始める
すべての債権者からの合意が得られたら、いよいよ不動産の売却活動を開始します。
一般的な仲介での売却と任意売却には売却方法に大きな違いはなく、不動産会社が仲介して、一般的にはできるだけ高く買ってくれる買主を探します。
任意売却でも内覧は許可されているので、内覧の前にはなるべくきれいに掃除して、不動産の魅力を高めるようにしておきましょう。
任意売却ではその不動産に住みながら売却活動をおこなうことがほとんどなので、内覧希望者とのやり取りもある程度必要です。
売り出し情報が新聞やインターネットで公表されてしまう競売と違って、任意売却である情報は外に出ることがないため、プライバシーが守られるのも任意売却の特徴です。
任意売却の流れ③売買契約締結から残債への対応まで
物件が売れたら債権者と調整し、ローン残債への対応となります。
売買契約締結
無事に購入希望者が見つかったら、それを債権者に報告し、許可を得たうえで売買契約を締結することになります。
売買契約は通常の不動産売却と変わりなく、決済日を決めて手付金を受け取りますが、任意売却の場合、手付金は決済日まで不動産会社が預かることが一般的です。
ここで気を付けたいのが債権者との条件のすり合わせです。
スムーズに物件の引き渡しができるように、引っ越し代を売却代金から使うことなど、融通してもらえるように調整します。
物件の引き渡し
契約が済んだら、合意された引き渡し日までに引っ越しをして、物件を空けておかなければいけません。
代金がいつ決済されるかは契約によって異なりますが、1か月～1か月半後にされることが多いです。
引っ越しにも決して安くない金額がかかりますが、物件を売却したお金から引っ越し費用を出せるように合意していれば、手持ちの資金がなくても無理なく引っ越しができるでしょう。
ローン残債への対応
売却には手数料などの諸費用がかかるため、売却代金から諸費用を差し引いた額を、債権者と合意したとおりの配分で返済に充てることになります。
通常の売却であれば諸費用は手持ちの資金から出さなければいけませんが、売却代金から差し引いて使えるのも任意売却のメリットです。
返済できる金額がローンの残高よりも多い場合は、一括返済できるので問題ありませんが、任意売却でこうなるケースは非常にまれです。
ほとんどのケースでは売却代金を使って返済してもローンの残りが支払い切れず、残った住宅ローンである残債（ざんさい）への対応が必要となります。
しかしこの残債の支払い金額はそれまでの住宅ローン支払いよりも低くなるように設定されており、無理な返済を求められることは少ないです。
もちろん残債は少ないほうがその後の生活への余裕につながるため、不動産の売却価格は高ければ高いほど良いのは間違いありません。
まとめ
住宅ローンの滞納から残債への対応まで、任意売却の流れをひととおりご説明しました。
任意売却に至るまではさまざまな調整が必要となり、通常の売却よりも気を遣う場面が多いため、任意売却に慣れていて信頼できる不動産会社を探せるかどうかがポイントになっています。
弊社では任意売却の物件も多数取り扱っており、お客様の状況に寄り添って親身に対応させていただきますので、どうぞお気軽にご相談ください。
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