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不動産の相続を控えている方必見!ありがちなトラブルとは?

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不動産の相続を控えている方必見!ありがちなトラブルとは?

カテゴリ:不動産売却コラム

不動産の相続を控えている方必見!ありがちなトラブルとは?

「不動産の相続はトラブルが発生しやすい」そのような言葉を聞いたことがありませんか?
現金などと違い、土地や家は分けにくい財産といわれているため、身内同士で揉めてしまうことも多いです。
とくに誰が相続するかや分割方法、未登記の場合に起こりがちといえるでしょう。
この記事では不動産の相続でよくあるトラブルを、テーマ別にそれぞれご紹介します。
これから不動産の相続をする方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産相続のトラブル例その1:誰が相続するかで揉める

不動産相続のトラブル例その1:誰が相続するかで揉める

不動産は相続人が複数いる場合に、誰が相続するかでトラブルになることが多いです。
具体的な例として、以下のことが挙げられます。

実家を継承できると思い込んでいた

同居していたり二世帯住宅に住んでいたりする場合、親の世話をしていた子どもが、自分が住み続けられると思い込んでいたケースです。
離れて暮らす兄弟・姉妹と違い、一緒に住んで世話をしていた場合は、親が亡くなったあとも実家に住み続けられると考えてしまいますよね。
しかし法律的にそのような決まりはなく、どのような事情であっても実家をそのまま引き継げるとは限りません。
そのようなときに、誰が相続するかでトラブルとなる可能性があります。
とくに実家が遺産の中で大きな割合を占めている場合、揉めることが多いので注意しましょう。
万が一誰が相続するかでつまずいてしまったときは、「特別寄与料」の請求を検討します。
特別寄与とは実家を維持したり守ったり、親の世話をした方がその分多くの財産を引き継げるものです。
一般的には以下のような場合に、特別寄与を主張することができます。

●実家の稼業を親とともに頑張り、貯金してきた
●実家の資産価値を保つため、外壁塗装やリフォームなどをおこなってきた
●入院や介護のために仕事を辞めたり、高額な資金を捻出したりしてきた


上記はあくまでも例になるので、参考程度に理解しておくと良いでしょう。
ちなみに特別寄与を認めてもらうためには、相続人同士での話し合いが必要です。
遺産の中でどのくらいの割合を特別寄与料にするのか、充当させる財産の種類や内容を話し合いで決めていきます。
もし話し合いでまとまらない場合は、家庭裁判所に調停の申し立てをすることになり、それでも解決しないときは裁判官からの審判を求めることが可能です。

代償分割してトラブル回避

誰が不動産を相続するかで揉めてしまう場合は、代償分割を検討なさってください。
代償分割とは兄弟・姉妹など複数の相続人がいる場合に利用するもので、1人が実家などの不動産をそのまま相続し、そのあと資産価値に応じた対価(金銭)を支払うものです。
たとえば1,000万円の預金と3,000万円の実家を、姉妹2人で分けるとします。
姉が3,000万円の実家を承継した場合、妹は金額的に不利になってしまいますよね。
このとき3,000万円の実家を相続した姉は、1,000万円を金銭で妹に支払えば、平等に分けることが可能です。
「どうしてもほしい財産がある」という相続人がいる場合に、この方法は利用されます。
実家に住みながら長年稼業を手伝っていた方や、介護をしていた方などは、現金より不動産を求めることが多いといえるでしょう。

不動産相続のトラブル例その2:分割方法

不動産相続のトラブル例その2:分割方法

不動産相続のトラブルは、遺産の分割方法によっても起こる可能性があります。
一般的な分割方法と注意点をそれぞれ見ていきましょう。

換価分割

分割方法としてまず挙げられるのが、換価分割です。
実家を売りに出し、得た売却金を兄弟や姉妹などで平等に分けます。
たとえば売却金額が6,000万円で兄弟・姉妹が3人だった場合、平等に2,000万円ずつ分けるのが一般的です。
現金は分割しやすい財産のため、揉めることなく相続できるのではないでしょうか?
ただし売却する際は税金や経費など、さまざまな費用が発生するので、それらを指しい引いた金額を分割することになります。
さまざまな分け方がありますが、トラブルに発展しにくいのがこの分割方法なのでぜひ覚えておきましょう。

現物分割

分割方法として、現物分割という方法もあります。
土地が遺産となっていて、姉妹2人で分けることになった場合、土地を2つに分筆し、それぞれの所有者になる方法です。
分筆とは土地を分けることを意味し、家を新築するときなどにも利用されます。
とても簡単そうに見える分割方法なのですが、所有する土地の形状によっては、日当たりや使い勝手が平等にならず、どちらかが不利になるかもしれません。
そうなると図面上(面積上)では平等であっても、事実上同じ価値があるとはいえず、トラブルになる可能性があります。
土地の形状や向き、間口などをよく確認し、みんなが納得した上で実行するのがおすすめです。

共有分割

ひとつの土地や家を、共有財産として所有することです。
一見するととても簡単な分割方法に思えますが、できれば避けたい方法といえます。
ひとつの不動産を共有するということは、売却したい場合も全員の同意を得る必要があるからです。
たとえば相続した家が空き家になってしまい、賃貸物件として活用しようと考えても、所有者全員の許可を得ないと身動きが取れません。
さらに相続人の子どもや孫が所有することになった場合、所有権がますます複雑になってしまうでしょう。
「売却できず活用もできない不動産」ということになってしまっては困るので、相続人同士でよく話し合うことが大切です。
また共有分割は、固定資産税の支払いにおいてもトラブルが懸念されます。
持ち分に応じて課税されるわけではなく、代表者あてに総額の支払い用紙が送付されるのが一般的です。
ほかの所有者は持ち分に合わせた金額を代表者に支払う必要があり、代表者は納付時期に合わせて回収しなければなりません。
思っていた以上の手間がかかるため、あまり望ましくない分割方法といえます。

不動産相続のトラブル例その3:未登記だった場合

不動産相続のトラブル例その3:未登記だった場合

不動産相続のトラブルは、未登記だった場合も起こる可能性があります。

名義変更しても自分のものと主張できない

未登記だった場合は、名義変更しても自分の所有物として主張することができません。
売買は可能ですが、買主が所有権を主張しても認められないことがあります。
また相続のときは申請者(所有者)の証明が必要ですが、未登記がゆえに所有権を証明できなくなる可能性があるでしょう。
祖父や曽祖父が建てた家の場合、売買契約書や工事の請負契約書、施工した業者などを証明する書類を紛失しているケースもめずらしくありません。
そのため名義変更したくてもできず、相続したのに自分のものと認められないといったトラブルが懸念されます。

固定資産税がアップする

土地に建物が建っていると、固定資産税が安くなる措置(最大で6分の1になる)が適用されます。
しかし未登記の場合は減免措置を受けられず、たくさんの税金を支払うことになるかもしれません。
固定資産税は市町村に支払う地方税のため、一般的に未登記の場合は課税されません。
しかしいざ登記しようとしたとき、過去にさかのぼって請求される可能性があります。
未登記の場合は、費用面でもデメリットがあることを理解しておきましょう。

まとめ

この記事ではこれから不動産の相続をする方に向け、不動産の相続でよくあるトラブルについて解説していきました。
誰が継承するのかや分割方法で揉めてしまったり、未登記だったりする場合はトラブルに発展する可能性が高いといえます。
今回お伝えした内容を参考にしていただき、スムーズな不動産相続をおこなってください。

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