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借地権付きの不動産は売却できる?借地権の基礎知識と売却時の注意点

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借地権付きの不動産は売却できる?借地権の基礎知識と売却時の注意点

カテゴリ:不動産売却コラム

借地権付きの不動産は売却できる?借地権の基礎知識と売却時の注意点

「相続などで手に入れた、借地権付きの不動産を売却したい」そのようにお考えの方はいらっしゃいませんか?
借地権付きの不動産の場合、売却できるか不安になる方も多いかと思います。
では借地権とは具体的にどのようなもので、実際に売ることはできるのでしょうか?
この記事では借地権のある不動産の売却にスポットを当て、売却できる方法や注意点を詳しくお伝えします。

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不動産売却における借地権とは

不動産売却における借地権とは

まずは不動産売却における借地権とはどのようなものなのか、詳しく見ていきましょう。
簡単に説明すると、借地権とは他人の土地を借り、その土地に自分の家を建てる権利のことです。
地主へ地代(使用料)を支払うことで、土地を借りることができます。
マイホームを持つ際、土地と建物を一緒に購入し、所有者になるのが一般的ですが、なかには他人の土地を借りて家を建てる方もいらっしゃるでしょう。
「建物の所有し、活用する権利」という風に理解しておくと良いかと思います。

大きくわけて2種類に分類される

借地権は以下の2種類に分類されるのが特徴です。

地上権
地上権とは建物を所有するために、その土地を使用できる権利のことで、地下などの空間も含まれます。
また建物だけでなく地上権を持った方は土地の所有者になるため、貸したり自由に売却したり、抵当権を設定したりできるのです。
契約期間が満了したり更新が拒否されたりしない限り、地上権を主張し続けられることができます。
地主は底地権のみを所有することになるため、地上権を売却してしまうと、自分の意思で土地を活用するのは難しくなるでしょう。

賃借権
もうひとつの種類は、賃借権です。
賃借権とは、土地を借りて収益を得られる権利のことです。
地主の所有する土地にアパートなどの収益不動産を建て、家賃収入を得る場合などに用いられます。
ただし、この場合はあくまでも所有者は地主になるので、勝手に売却することはできません。

賃借権の種類とは

先述でご紹介した賃借権は、以下の種類に分類されます。

普通借地権
普通借地権とは土地を借りられる期間があらかじめ決まっていて、更新すれば半永久的に借りられるのが特徴です。
建物の構造は問わず、最初の契約期間は30年間となっています。
そのあとは両者が合意したうえで契約を繰り返し、1回目は20年間、それ以降は10年間で更新していきます。
10年より短くはなりませんが、更新し続ければ長く土地を活用できるのがメリットですね。

定期借地権
定期借地権は、一般的にマイホームなどの不動産を建てるための土地として活用されます。
契約期間は50年以上と長期間になりますが、原則更新はできず、期間満了に伴い更地にして地主へ返還しなければなりません。
住み続けたいと思っても、更新したり、建物や土地を買取したりする権利は認められないので注意なさってください。
また一戸建てに限らず、マンションにおいても定期借地権を設定しているケースがあります。
「借りられる期間が決まっている土地」という風に理解しておくと良いでしょう。

借地権付きの不動産は売却できるのか?

借地権付きの不動産は売却できるのか?

次に借地権付きの不動産は売却できるのかという点を見ていきます。
一般的に売りにくいとされる不動産ですが、売れるのかどうか、売る場合はどのようにすれば良いのかをチェックしていきましょう。

地主に買い取ってもらう

地主に買い取ってもらうというのが、一般的に多く用いられる方法です。
先述でもご紹介したとおり、地主は底地権のみの所有となるため、そのままの状態では土地を上手に活用できません。
カップアンドソーサー理論に基づいて考えると、借地権を手に入れたほうが、地主は大きなメリットを得ることが可能です。
カップアンドソーサー理論とは、借地権をカップ、ソーサーを底地に見立て、両者が合わさることで価値が生まれることを意味します。
そのため底地(ソーサー)部分だけを所有していても、活用できないだけでなく、資産価値も下がってしまうのです。
底地権とともに借地権を持つことで、売却したり貸し出したりできるので、不動産の資産価値も向上するでしょう。
地主との交渉もスムーズにできる可能性が高いのも、この方法です。

底地権と一緒に第三者へ売る

底地権と一緒に第三者へ売れば、借地権付きの不動産を売却できるでしょう。
ただし底地権を持っている地主から承諾を得る必要があり、さらに承諾料の支払いが必要です。
また地主側は資産を売ることになるので、交渉に時間がかかる可能性があります。
底地権のみでは活用しにくく、担保価値もほぼゼロになってしまいますが、それでも手放したくないと考える方もいるからです。
そのため、第三者へ売る場合は話し合いが進まず、長期戦になる可能性があることを、視野に入れておいてください。

等価交換して売る

売却できる方法として、等価交換も挙げられます。
等価交換とは借地権と底地権の一部を交換し、それぞれの不動産に所有権を持つ方法です。
完全な所有権を持つことで資産価値が向上し、活用の幅も広くなります。
土地を平等にわけたり、わけるためのコストが発生したりしますが、スムーズな売却を希望する方は等価交換を検討なさってください。

借地権付きの不動産を売却する際の注意点

借地権付きの不動産を売却する際の注意点

最後に借地権付きの不動産を売却する際の注意点を見ていきましょう。

名義変更料が発生する

注意点としてまず挙げられるのが、名義変更料の支払いが発生するところです。
先述でもご紹介したとおり、借地権付きの不動産を売却する場合は、地主から承諾を得たうえで、承諾料を支払わなければなりません。
名義変更料の金額は借地権価格の10%が相場ですが、一般的には地主と話し合ったうえで決定します。
名義変更料が借地権価格の10%ということは、2,000万円の場合、200万円が必要になるので、あらかじめ資金を準備しておく必要があるでしょう。
ちなみに借地権価格とは、土地の評価額に借地権割合(相続税を算出するもの)をかけて計算する借地権の価格です。
意外に大きな金額となるため、売却時のコストに含めておきます。

売却できるまでに時間がかかる

売却できるまでに、時間や労力がかかるのも注意点です。
借地権付きの不動産を売る場合、地主と売主だけでなく、第三者(買主)も関わってきます。
そのため価格交渉が円滑に進まなかったり、全員のスケジュールが合わなかったり、思うように売却できない可能性があるでしょう。
また、地主と売主、第三者(買主)の意向に沿った内容にする必要があるのも、注意点のひとつです。
買主は不動産会社であることが多いのですが、どのような契約内容にするのかで話し合いが長引くこともあります。
場合によっては専門家を交えた交渉も視野に入れてみてください。

地主が許可してくれない可能性も

地主が許可してくれない可能性があるのも、注意点のひとつです。
売却を認めてくれないときは、借地非訟裁判で許可を得なくてはなりません。
ただし裁判を個人でおこなうのは難しいので、専門家への依頼が必要になり、費用やたくさんの時間を費やすことになります。
また、地主との関係性が良くないと価格も安くなってしまう点を注意点として理解しておきましょう。

まとめ

この記事では不動産の売却を検討している方に向け、借地権とはどのようなものなのか、売却できる方法や注意点を詳しくお伝えしました。
借地権付きの不動産は、一般的な土地や建物と異なり、売却できるのか不安になりますよね。
今回お伝えした内容を参考にしていただき、スムーズに売却できる方法を検討なさってください。

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