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不動産売却時に不動産鑑定は必要?不動産査定との違いも含めて解説

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不動産売却時に不動産鑑定は必要?不動産査定との違いも含めて解説

カテゴリ:不動産売却コラム

不動産売却時に不動産鑑定は必要?不動産査定との違いも含めて解説

不動産売却をご検討中の方は、所有している不動産がどれくらいの金銭的価値があるものか、気になっていることと思います。
お持ちの不動産の価値を金額で知るために大事なことは、目的に合った評価方法を見極めることです。
ここで、不動産の価値を把握する代表的な方法として不動産「鑑定」と不動産「査定」がありますが、その違いをご存じですか?
この2つは全く異なるものです。この違いを知ることで、あなたの目的に合った適切な不動産評価の方法を選ぶことができます。
そのために、この記事では、不動産鑑定についてご説明します。
この記事をお読みいただくと、以下のようなことをご理解いただけるでしょう。

●不動産鑑定の概要
●不動産「鑑定」と不動産「査定」の違い
●不動産鑑定をいつ依頼すべきか


所有している不動産の価値を把握したいけれど、不動産鑑定と不動産査定の違いをご存じない方は、ぜひこの記事を読んでみてください。

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不動産鑑定とは?不動産売却時に必ず必要なもの?

不動産鑑定とは?不動産売却時に必ず必要なもの?

まず、不動産鑑定とはそもそも何か、その概要をご説明しましょう。
不動産鑑定とは、不動産の適正な価値を把握する方法の一つです。
鑑定をおこなうのは、国家資格を持つ「不動産鑑定士」。
資格保有者が、国の定める「不動産鑑定評価基準」と物件の条件を照らし合わせて、価格を評価します。
つまり、国の基準に裏付けられた評価方法で、公的かつもっとも信頼度の高い鑑定方法なのです。
鑑定に用いる調査項目としては、大きく分けるとこのようなものがあります。

●一般的要因(地質的な特徴、地域の人口密度、立地している市町村の税制など)
●地域要因(交通網、周辺環境、災害の発生可能性など)
●個別的要因(周辺の商業施設との位置関係、築年数、建物構造など)


評価の方式は、対象とする不動産の種類によって異なり、3種類あります。
1つ目の「取引事例比較法」は、周辺地域の売買履歴や、類似の物件の取引価格を基に鑑定します。
2つ目の「収益還元法」とは、その不動産が将来出すと期待される収益に着目して評価額を導き出すものです。
3つ目の「原価法」は、対象不動産を再調達する場合の原価を計算し、築年数などの条件を加味して評価金額を算定します。
いずれも主に投資用の不動産に適用される方法です。
以上をまとめると、不動産鑑定とは、このような特徴を持つ評価方法です。

●専門家が、国の定めた基準により鑑定し、不動産の公的な価値を把握するもの
●建物の特徴や周辺環境などを総合的に調査し、不動産を評価
●建物の種類に応じた評価の方式を用いて評価額を算出

不動産「鑑定」と不動産「査定」の違いとは?売却の参考金額がわかるのはどっち?

不動産「鑑定」と不動産「査定」の違いとは?売却の参考金額がわかるのはどっち?

ここまで不動産鑑定の概要を説明してきましたが、よく似た言葉として不動産「査定」というものがあります。
この2つは大きく異なる点があります。
どのような差異があるかを説明しましょう。
不動産査定は、不動産会社が売却の見込める価格を算出するものです。
不動産の所有者が売り出し価格を決める際の参考にするために、不動産会社が提供するサービスです。
各不動産会社が基準を定めるので、会社によって査定金額は違います。
これは法的な裏付けがあるものではありませんので、公的な証拠としてその金額を用いることはできません。
査定の方法には机上査定と訪問査定があります。
机上査定は、建物の立地や階数など、書面上で把握できる情報のみを基に査定をします。
他方で、訪問査定では、実際に不動産を訪問し、内部の状況や周辺環境なども加味した査定をおこないます。
ですから、机上査定よりも訪問査定のほうがより正確な査定金額となります。
机上査定では1日から2日、訪問査定では1週間ほどで査定がなされることがほとんどです。
これに対して、不動産鑑定は不動産の公的な適正価格を知るためのものです。
前述のとおり、国の統一基準で、国家資格を持った専門家が鑑定をおこないます。
鑑定の結果は、不動産鑑定評価書で証明されます。
不動産鑑定評価書は、裁判所や税務署などの公的機関においても根拠書類として使用することができます。
ですから、税金の計算や裁判に必要な金額を算出したい場合は、不動産鑑定を利用すると良いでしょう。
しかし、専門家による証明を受けるための鑑定ですので、費用がかかります。
依頼する鑑定士によって金額は違いますが、少なくとも数十万円はかかると予想しておいたほうがよろしいでしょう。
必要期間は、一般的に、2週間から1か月程度です。
または、正式な鑑定ではありませんが、簡易鑑定をおこなっている鑑定士もいます。
不動産鑑定評価書での証明は受けられませんが、不動産の正確な価値を把握することはできますし、費用を抑えることができます。
そのため、正式な書類の提出は不要だけれど、公的な評価金額を知る必要がある場合は、簡易鑑定を利用することができます。
以上をまとめると、不動産査定と不動産鑑定には目的・費用・期間の各側面において違いがあります。

●所有する物件の売却価格を知りたい場合は不動産「査定」、その不動産の公的な適正価格を知りたい場合は不動産「鑑定」を利用
●不動産査定は無料、不動産鑑定は数十万円の費用がかかる
●鑑定に必要な期間は、不動産査定は机上査定で最短1日、不動産鑑定は2週間から1か月程度


不動産査定との違いを理解し、それぞれの特徴を踏まえたうえで使い分けましょう。

不動産鑑定はいつ・どんな売却のタイミングで必要?

不動産鑑定はいつ・どんな売却のタイミングで必要?

不動産鑑定は公的な適正価格を鑑定するものですから、主に公的機関や企業に関係する手続きが発生する場合に依頼することが多いです。
例をあげると、相続や、離婚に伴う財産分与などが発生するタイミングでは、不動産の公的な評価金額を把握するために依頼する場合もあるでしょう。
不動産売買については、一般的な市場で売買する場合には、不動産査定で十分です。
しかし、適正価格を把握し、売買相手との交渉に法的根拠を持つことが望ましいケースも存在します。
それがいつかというと、たとえば、親子や兄弟、親族間で家や土地を売買する場合を考えてみてください。
適正価格よりも極端に低い金額で取引をしてしまうと、相続税の課税対象となる可能性があります。
他方で、適正価格より高い金額で売買をしてしまうと、後々親族間でのトラブルになりかねません。
その他、いつ依頼すべきか、という例では、相続税を節税したい場合があげられます。
相続税は相続路線価で算出されますが、それよりも低い評価額の根拠として不動産鑑定評価書を提出することができれば、相続税を低く抑えることができるからです。
このように、公的機関を交えての手続きが発生する場合や相手とのトラブルを避けたい場合に依頼すると良いでしょう。

まとめ

不動産鑑定の概要と、不動産査定との違い、いつ必要かについて解説しました。
全体をまとめると、以下のようになります。

●不動産鑑定は、国家資格保有の専門家が、国の定める基準に従い、不動産の公的な適正価格を決めるもの
●不動産鑑定は、費用が高額で期間もかかるが、公的な証明である不動産鑑定評価書を取得できる
●不動産鑑定は、親族間での売買や相続のタイミングで検討すべき


不動産鑑定の意味を知っておくことは、節税や、トラブルの回避の手段として役立ちますので、ぜひ頭の片隅に入れておいてください。
ただし、一般的な市場での不動産売却時には必ずしも必要とは限りません。
売却のための参考価格を知るには、無料かつ短期間で金額を把握できる不動産査定をぜひご利用ください。

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